O STJ decidiu em 7 de maio de 2026, por 5 a 4, que a locação de curta temporada em condomínios depende de aprovação prévia de 2/3 dos condôminos — calculados sobre o total de unidades, não apenas os presentes na assembleia. Dois dias antes, o Decreto nº 12.955 definiu como a CBS vai tributar o short stay a partir de 2027: locações de até 90 dias passarão a seguir as mesmas regras dos serviços de hotelaria, com alíquota reduzida de 40% (contra 70% da locação residencial) mas sem o redutor social de R$ 600/mês — combinação que pode elevar a carga em até 3,5 vezes para quem aluga poucas unidades. Atenção: 2026 é ainda ano de adaptação da reforma tributária — a CBS não está sendo cobrada este ano, apenas destacada nas notas fiscais. O impacto tributário real começa em 2027.
O aluguel de curta temporada operou por mais de uma década no Brasil em um vácuo regulatório — plataformas como Airbnb cresceram sem que a legislação definisse claramente o que era permitido em condomínios, nem como tributar essa renda. Em maio de 2026, esse vácuo foi preenchido de uma só vez.
Em menos de uma semana, o Superior Tribunal de Justiça emitiu uma decisão histórica sobre condomínios, um decreto federal reformulou a tributação e a prefeitura de São Paulo notificou a plataforma sobre restrições em imóveis de habitação popular. Quem tem um apartamento para alugar pelo Airbnb precisa entender o que mudou — e rápido.
STJ: 2/3 dos condôminos precisam aprovar o short stay
Em 7 de maio de 2026, a 2ª Seção do STJ julgou o REsp 2121055/MG por 5 votos a 4, com relatoria da Ministra Nancy Andrighi. A decisão é clara: locações de curta temporada em condomínios residenciais dependem de autorização prévia dos condôminos.
O quórum exigido é de 2/3 dos condôminos — com base no artigo 1.351 do Código Civil — calculados sobre o total de unidades do condomínio, não apenas sobre os presentes na assembleia. Na prática, isso significa que:
- Condomínios que nunca votaram sobre o tema não podem ter Airbnb até que a assembleia delibere
- Votos ausentes contam contra a aprovação — quem não comparece é tratado como voto não
- Onde já existe proibição em convenção, ela está validada judicialmente
Para quem aluga atualmente e o condomínio não tem regra aprovada com esse quórum, a atividade está juridicamente irregular. O próximo passo prático é verificar a convenção condominial e, se necessário, convocar uma assembleia extraordinária.
Simule se ainda vale a pena manter o imóvel como short stay ou migrar para aluguel convencional com a Calculadora Airbnb vs Aluguel Tradicional.
Decreto 12.955: as regras tributárias do Airbnb a partir de 2027
Em 29 de abril de 2026, o Decreto nº 12.955 regulamentou a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), o novo imposto federal criado pela reforma tributária. O artigo 410 enquadra qualquer locação por período inferior a 90 dias como serviço de hotelaria para fins de CBS.
Importante: 2026 é o ano de teste e adaptação da reforma tributária. A CBS aparece destacada nas notas fiscais, mas o recolhimento efetivo só começa em 2027 — e quem emitir documentos fiscais corretamente neste ano está dispensado de penalidades. O impacto no bolso é uma realidade de 2027 em diante.
Quando a CBS entrar em vigor de fato, a comparação será esta:
| Item | Locação residencial longa (CBS) | Short stay — até 90 dias (CBS) |
|---|---|---|
| Redução de alíquota | 70% | 40% |
| Redutor social | R$ 600/mês | Eliminado |
| Efeito estimado | Base menor | Carga até 3,5x maior |
A lógica: a locação residencial tradicional tem redução de 70% na alíquota da CBS e ainda abate R$ 600/mês como redutor social. O short stay terá apenas 40% de redução e perde o redutor. Para quem aluga uma unidade pequena com receita mensal modesta, essa diferença pode multiplicar o imposto várias vezes.
Calcule quanto de imposto você paga hoje sobre a renda do aluguel com a Calculadora de Tributação de Aluguel — e use o resultado como linha de base para comparar com o cenário CBS de 2027.
São Paulo: 300 mil imóveis de habitação popular fora do Airbnb
Em 6 de maio de 2026, um dia antes da decisão do STJ, o Airbnb recebeu notificação da Prefeitura de São Paulo determinando a remoção da plataforma de imóveis enquadrados como HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação do Mercado Popular).
Os números são expressivos: cerca de 300 mil imóveis foram licenciados nessas categorias em São Paulo desde 2014, nos programas HIS-1, HIS-2 e HMP. Esses imóveis têm uma restrição de uso que limita o aluguel a no máximo 30% da renda mensal do locatário — incompatível com a lógica de precificação dinâmica do short stay.
O prazo dado às plataformas para adequação foi de 15 dias a partir da notificação.
O que fazer se você tem um imóvel no Airbnb hoje
As três mudanças não são independentes — elas se sobrepõem e criam um cenário novo para quem opera short stay no Brasil.
Se o seu imóvel está em condomínio:
- Verifique se a convenção condominial proíbe ou permite locação de curta temporada
- Se não há regra definida: sem a aprovação de 2/3 do total de condôminos, a atividade está exposta a impugnação judicial
- Convoque assembleia se quiser regularizar — mas prepare-se para um quórum alto
Se você declara renda de Airbnb:
- Em 2026, as regras atuais de IRPF (carnê-leão) ainda valem — a CBS não está sendo cobrada este ano
- Use 2026 para entender a diferença entre a tributação atual e o que vem em 2027 com a CBS
- Se a matemática não fechar com o novo regime, considere migrar para contrato de longa duração — use o reajuste pelo IPCA ou IGP-M para precificar o contrato
Se o imóvel está em São Paulo no programa HIS/HMP:
- Verifique o enquadramento junto à Prefeitura
- Retire o imóvel da plataforma dentro do prazo de 15 dias para evitar penalidades
Vale a pena continuar no short stay?
Essa é a pergunta real que cada proprietário precisa responder com números do seu caso. A decisão do STJ não proíbe o Airbnb em todo o Brasil — ela transfere o poder de decisão para cada condomínio. Onde a assembleia aprovar, o modelo continua legal.
O fator determinante será a matemática: se a tributação subir na proporção indicada pelo Decreto 12.955 a partir de 2027, e o condomínio exigir um processo de aprovação custoso, muitos proprietários vão concluir que o aluguel tradicional de longo prazo oferece menos risco e retorno comparável. Use 2026 — enquanto a CBS ainda não é cobrada — para fazer essa conta com calma.
Compare os dois modelos no seu caso com a Calculadora Airbnb vs Aluguel Tradicional — o simulador considera receita bruta, taxa de ocupação, custos operacionais e tributação para cada modalidade.
A regulamentação do Airbnb no Brasil não chegou por um único decreto ou lei — chegou por acumulação, em decisões simultâneas de instâncias diferentes, em menos de uma semana. A restrição condominial do STJ vale imediatamente. A mudança tributária do Decreto 12.955 vale como regra definida, mas o recolhimento efetivo da CBS só começa em 2027. Para quem opera short stay, 2026 é o momento de revisar a legalidade condominial e simular a matemática do novo regime — antes que ele entre em vigor de fato.