Calculadora de Custos de Compra de Imóvel
Descubra quanto você vai pagar além do preço do imóvel: ITBI, cartório e avaliação bancária.
Sua prefeitura pode ter uma alíquota diferente da capital.
Valor cobrado pelo banco na assinatura. Gira em torno de R$ 1.000–2.000. Ajuste conforme o que o seu banco informar.
Total de custos adicionais
R$ 22.500,00
4,50% do valor do imóvel
Você vai desembolsar no total:
R$ 522.500,00
Detalhamento dos custos
Alíquota 3,00% sobre o valor do imóvel
Tabela cartorária estadual (estimativa)
~60% do valor da escritura (estimativa)
Engenharia de avaliação exigida pelo banco
Cobrada pelo banco na assinatura do contrato — ajuste conforme o valor informado pelo seu banco
Distribuição dos custos
O que isso significa?
- ITBI é um imposto municipal obrigatório pago na transferência de qualquer imóvel. Cada prefeitura define sua alíquota (geralmente entre 2% e 3%).
- Escritura pública é o documento lavrado em cartório que formaliza a compra e venda. Obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos.
- Registro de imóvel é o ato que torna você oficialmente proprietário perante a lei. Sem ele, o imóvel não é legalmente seu.
- Avaliação bancária é exigida pelo banco para garantir que o imóvel vale o que você está pagando. Valores variam entre R$ 800 e R$ 3.500.
- Taxa de contrato bancário é cobrada pelo banco no dia da assinatura do contrato de financiamento. Cada banco define o valor — costuma ficar entre R$ 1.000 e R$ 2.000. Consulte o seu banco para saber o valor exato antes de fechar negócio.
- A corretagem é paga pelo vendedor, não pelo comprador — por isso não entra neste cálculo.
- As estimativas de escritura e registro são médias nacionais. Consulte a tabela do cartório do seu estado para valores exatos.
O que é ITBI e quanto custa?
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto municipal obrigatório pago pelo comprador na transferência do imóvel. A alíquota varia por cidade: São Paulo cobra 3%, Rio de Janeiro cobra 2%, Belo Horizonte cobra 3%, Brasília cobra 3%. Em média, o ITBI representa entre 2% e 3% do valor do imóvel. Em compras financiadas, o STJ consolidou entendimento que o ITBI incide sobre o valor de venda declarado na escritura, não sobre o valor avaliado pelo banco.
Quais são os demais custos de cartório na compra de imóvel?
Além do ITBI, a compra envolve dois atos obrigatórios em cartório: a escritura pública (lavrada no Tabelionato de Notas) e o registro do imóvel (feito no Cartório de Registro de Imóveis). Sem o registro, o imóvel legalmente ainda pertence ao vendedor — a propriedade só se transfere com o registro. Os emolumentos seguem tabela estadual e variam de 0,5% a 1% do valor do imóvel cada. Somados ao ITBI, o total costuma ficar entre 4% e 6% do valor do imóvel. Planeje esse custo separadamente da entrada — ele não é financiável. Para simular o custo total do financiamento incluindo esses valores, use a calculadora de financiamento.
Perguntas frequentes
O que é o ITBI e quem paga?
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado toda vez que um imóvel muda de dono por compra e venda. O pagamento é sempre responsabilidade do comprador. As alíquotas variam por município, geralmente entre 2% e 3% do valor do imóvel.
Quanto custa em média a escritura e o registro de imóvel?
O custo da escritura e do registro varia por estado e é calculado em tabela progressiva sobre o valor do imóvel. Em média, a soma dos dois gira entre 1% e 2% do valor do imóvel. Para imóveis financiados, o contrato bancário substitui a escritura pública e é registrado diretamente em cartório.
Qual o total de custos extras esperados na compra?
Somando ITBI, escritura, registro e avaliação bancária (no caso de financiamento), o total costuma ficar entre 3% e 6% do valor do imóvel. Por isso é fundamental incluir esses custos no orçamento além do valor de compra e da entrada.
O ITBI tem desconto para imóveis financiados?
Em muitos municípios, a parcela financiada tem alíquota reduzida — em São Paulo, por exemplo, é de 0,5% sobre o valor financiado contra 3% sobre a entrada. Isso pode representar uma economia expressiva. A calculadora já considera essa regra automaticamente.
Preciso pagar ITBI em imóvel herdado ou doado?
Não. Em herança e doação, o imposto aplicável é o ITCMD (estadual), não o ITBI (municipal). O ITBI incide exclusivamente em transações onerosas, ou seja, quando há compra e venda com pagamento.