Ganho de Capital e IR na Venda
Calcule o imposto de renda devido na venda do imóvel, com isenções e fatores de redução por tempo de posse.
Tempo de posse: 11 anos e 3 mêses
Valor pago na compra (conforme escritura)
Reformas com nota fiscal (aumentam o custo de aquisição)
Corretagem paga pelo vendedor, laudêmios, etc.
Isenções
IR a pagar (GCAP)
R$ 23.737,50
Alíquota efetiva: 7,91% sobre o ganho bruto
Prazo: último dia útil do mês seguinte à venda (DARF código 4600)
Detalhamento do ganho
IR por faixas progressivas
O GCAP (programa da Receita Federal) é obrigatório para declarar e pagar o IR sobre ganho de capital. O pagamento via DARF deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte à venda.
O que isso significa?
- Ganho de capital é a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição (incluindo melhorias com nota fiscal).
- Alíquotas progressivas: 15% até R$ 5M, 17,5% de R$ 5M a R$ 10M, 20% de R$ 10M a R$ 30M, 22,5% acima de R$ 30M.
- Fator de Redução (FR): imóveis com posse anterior a novembro/2005 têm o ganho tributável reduzido em 0,5% por mês de posse anterior à essa data. Após nov/2005, a redução é de 0,35% por mês.
- Isenção do único imóvel: venda por até R$ 440 mil, sem outra venda nos 5 anos anteriores — totalmente isento.
- Reinvestimento: se reinvestir o valor da venda em outro imóvel residencial em até 180 dias, o ganho proporcional ao valor reinvestido fica isento.
- Este cálculo é educacional. Use o programa GCAP da Receita Federal para apurar e pagar o imposto corretamente.
Perguntas frequentes
Quando a venda de imóvel é isenta de IR?
Há duas isenções principais: (1) venda do único imóvel residencial por valor até R$ 440.000, desde que não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos; (2) reinvestimento total do valor recebido na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias da venda.
Qual a alíquota de IR sobre ganho de capital imobiliário?
A alíquota é progressiva: 15% sobre ganhos até R$ 5 milhões; 17,5% de R$ 5M a R$ 10M; 20% de R$ 10M a R$ 30M; e 22,5% acima de R$ 30M. Para a maioria das transações residenciais, a alíquota efetiva é de 15%.
O que pode ser deduzido para reduzir o ganho de capital?
Podem ser somados ao custo de aquisição: reformas e benfeitorias comprovadas por nota fiscal, corretagem paga na compra, ITBI e custos cartorários da aquisição original. Quanto maior o custo comprovado, menor o ganho tributável.
Qual o prazo para pagar o DARF do IR sobre ganho de capital?
O DARF (código 4600) deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda. O atraso gera multa de 0,33% ao dia (máximo 20%) mais juros SELIC. O pagamento é obrigatório mesmo antes da declaração anual do IR.
Imóvel herdado ou recebido como doação tem ganho de capital na venda?
Sim. O custo de aquisição é o valor declarado no inventário ou na escritura de doação. Se o imóvel foi avaliado abaixo do mercado na transferência, o ganho na venda futura pode ser elevado. Em alguns casos, atualizar o valor no momento da herança/doação (pagando mais ITCMD agora) reduz o IR na venda.