Custo Real de Leilão de Imóvel
Calcule o custo total do arremate incluindo ITBI, comissão do leiloeiro, dívidas assumidas, reforma e cartório.
Valor pelo qual o imóvel foi avaliado pelo leilão — base para estimar o ganho
Desconto nominal sobre avaliação
44,0%
Varia por município — verifique na prefeitura local.
Padrão: 5% sobre o arremate. Varia por leiloeiro e edital.
Pesquise na certidão do cartório e na administradora do condomínio
Imóveis de leilão frequentemente precisam de obras
Potencial de lucro
R$ 147.400,00
Desconto real: 29,5% · ROI: 41,8%
Composição do custo total
Alertas
- ⚠ Pesquise a situação jurídica do imóvel antes de arrematar (ação de despejo, ocupantes, etc.).
Checklist antes de arrematar
- Matrícula no cartório: verifique ônus, penhoras e restrições judiciais.
- Certidão negativa de débitos de IPTU e condomínio — ou confirme quem assume as dívidas.
- Situação do ocupante: o imóvel está vago, locado ou ocupado pelo ex-proprietário?
- Vistoria: tente visitar o imóvel antes — muitos leilões permitem visita agendada.
- Ação de imissão na posse: se houver ocupantes, o processo judicial pode levar meses.
- Leia o edital completo — condições de pagamento, prazo e responsabilidade por dívidas ficam ali.
Cálculo educacional. O lucro estimado assume que o imóvel será vendido pelo valor de avaliação, sem desconto. Prazos de desocupação são estimativas — consulte um advogado especializado em direito imobiliário antes de arrematar.
Perguntas frequentes
Como funciona o leilão de imóvel no Brasil?
Imóveis vão a leilão por dívida (execução hipotecária ou judicial) ou por alienação de bens. Na primeira praça, o lance mínimo é o valor de avaliação. Na segunda praça, aceita-se a partir de 50% da avaliação. O arrematante paga o valor do lance mais comissão do leiloeiro (5%) e posteriormente ITBI e cartório.
Quais os principais riscos de comprar imóvel em leilão?
Os principais riscos são: imóvel ocupado (pode exigir ação de reintegração de posse, levando meses ou anos), dívidas de condomínio e IPTU que o arrematante herda, vícios ocultos sem possibilidade de vistoria prévia, e processos judiciais que podem anular o leilão.
O imóvel em leilão pode ter dívidas de condomínio e IPTU?
Sim. As dívidas de condomínio têm natureza propter rem — acompanham o imóvel independente de quem seja o dono. O arrematante assume essas dívidas. IPTU em atraso também é herdado. O edital do leilão deve informar os débitos conhecidos — sempre leia com atenção.
Preciso pagar ITBI em imóvel arrematado em leilão?
Sim. O ITBI incide normalmente sobre a arrematação de imóvel em leilão, calculado sobre o valor do lance. O base de cálculo pode variar por município — alguns usam o maior entre o valor do lance e o valor venal cadastrado. O ITBI deve ser pago antes do registro da carta de arrematação.
Qual o valor da comissão do leiloeiro?
A comissão do leiloeiro é geralmente de 5% sobre o valor do lance vencedor, paga pelo arrematante além do preço arrematado. Em alguns leilões judiciais, a comissão já está incluída. Verifique sempre no edital se a comissão é 'sobre' ou 'incluída no' valor do lance.