TIR do Investimento Imobiliário

A TIR é a taxa de desconto que iguala o valor presente dos fluxos de caixa futuros (aluguéis + venda) ao investimento inicial. Em termos práticos, é a taxa de retorno anual real do investimento considerando todos os fluxos ao longo do tempo — mais precisa que o cap rate para comparar investimentos.

Compare a TIR com alternativas de investimento de risco similar. Se a TIR do imóvel é 8% ao ano e a SELIC está em 13%, o imóvel oferece retorno inferior para um investimento muito menos líquido. Se a TIR supera 15% ao ano em um cenário conservador, o investimento pode ser atrativo.

Depende de como você monta o fluxo de caixa. Você pode calcular a TIR nominal (sem ajuste de inflação) ou real (descontando inflação). O importante é ser consistente: se os aluguéis projetados são nominais, a venda também deve ser nominal. Use a calculadora para testar diferentes cenários.

Uma TIR acima de 10% ao ano real (acima da inflação) é considerada boa para imóvel residencial. Acima de 15% real é excelente. Abaixo de 6% real é fraco — especialmente quando a renda fixa real oferece 5% a 7% sem os riscos e a iliquidez do imóvel.

O prazo de saída tem impacto enorme. Sair muito cedo pode resultar em TIR baixa (custos de transação não amortizados). Sair muito tarde pode diluir o retorno se o imóvel não valorizar. Em geral, prazos de 8 a 15 anos maximizam a TIR para imóveis residenciais bem localizados.