Fluxo de Caixa do Proprietário
Visão anual de receitas, despesas e IR do seu imóvel alugado — com reajuste projetado e yield líquido.
Receita
Despesas do proprietário
Referência
Yield líquido médio
6,68% a.a.
sobre o valor do imóvel
Total aluguel bruto
R$ 452.804,13
10 anos
Total despesas
R$ 60.000,00
Total IR pago
R$ 22.364,40
carnê-leão progressivo
Resultado líquido total
R$ 334.215,41
Fluxo anual: receita vs. despesas vs. resultado
Valores anuais em reais, com aluguel crescendo pelo reajuste configurado
Detalhamento ano a ano
| Ano | Aluguel bruto | Vacância | Aluguel líquido | Despesas | IR | Resultado | Yield |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 36.000,00 | -R$ 2.880,00 | R$ 33.120,00 | -R$ 6.000,00 | -R$ 756,90 | R$ 26.363,10 | 5.27% |
| 2 | R$ 37.800,00 | -R$ 3.024,00 | R$ 34.776,00 | -R$ 6.000,00 | -R$ 1.005,30 | R$ 27.770,70 | 5.55% |
| 3 | R$ 39.690,00 | -R$ 3.175,20 | R$ 36.514,80 | -R$ 6.000,00 | -R$ 1.266,12 | R$ 29.248,68 | 5.85% |
| 4 | R$ 41.674,50 | -R$ 3.333,96 | R$ 38.340,54 | -R$ 6.000,00 | -R$ 1.539,98 | R$ 30.800,56 | 6.16% |
| 5 | R$ 43.758,23 | -R$ 3.500,66 | R$ 40.257,57 | -R$ 6.000,00 | -R$ 1.827,54 | R$ 32.430,03 | 6.49% |
| 6 | R$ 45.946,14 | -R$ 3.675,69 | R$ 42.270,45 | -R$ 6.000,00 | -R$ 2.193,87 | R$ 34.076,58 | 6.82% |
| 7 | R$ 48.243,44 | -R$ 3.859,48 | R$ 44.383,97 | -R$ 6.000,00 | -R$ 2.669,41 | R$ 35.714,56 | 7.14% |
| 8 | R$ 50.655,62 | -R$ 4.052,45 | R$ 46.603,17 | -R$ 6.000,00 | -R$ 3.168,73 | R$ 37.434,43 | 7.49% |
| 9 | R$ 53.188,40 | -R$ 4.255,07 | R$ 48.933,32 | -R$ 6.000,00 | -R$ 3.693,02 | R$ 39.240,31 | 7.85% |
| 10 | R$ 55.847,82 | -R$ 4.467,83 | R$ 51.379,99 | -R$ 6.000,00 | -R$ 4.243,52 | R$ 41.136,47 | 8.23% |
IR calculado pela tabela progressiva do carnê-leão (2025). Se você optar pelo desconto simplificado de 20% na declaração anual, o imposto pode ser menor. Para imóveis com condomínio alto pago pelo inquilino, o proprietário pode deduzir esse valor da base de cálculo do carnê-leão.
Perguntas frequentes
O que é yield líquido de imóvel?
Yield líquido é o retorno percentual anual do imóvel após descontar todas as despesas: IPTU, condomínio, manutenção, vacância e IR sobre o aluguel. Enquanto o cap rate bruto considera apenas o aluguel/valor, o yield líquido mostra o que efetivamente sobra para o proprietário.
Quais despesas entram no fluxo de caixa de um imóvel alugado?
As principais despesas são: IPTU, condomínio (quando pago pelo proprietário), seguro do imóvel, manutenção e reparos (estima-se 0,5% a 1% do valor do imóvel por ano), períodos de vacância, administração imobiliária (8% a 12% do aluguel) e IR mensal (carnê-leão).
Como a vacância afeta o fluxo de caixa do imóvel?
A vacância é o maior vilão do rendimento: 1 mês vago em 12 representa 8,3% de perda de receita anual. Além disso, durante a vacância você continua pagando condomínio, IPTU e financiamento (se houver). Uma reserva de emergência equivalente a 2-3 meses de aluguel é essencial.
Devo declarar todos os aluguéis recebidos no IR?
Sim. Todo aluguel recebido deve ser declarado, independente do valor. Se o aluguel mensal superar a faixa de isenção (R$ 2.259,20 em 2024), você deve também recolher o carnê-leão mensalmente — não apenas na declaração anual.
O que é reajuste projetado e como ele melhora o fluxo de caixa?
O reajuste projetado é o aumento anual estimado do aluguel (geralmente pelo IPCA ou IGP-M). Um aluguel de R$ 2.000 com reajuste de 5% ao ano vira R$ 3.258 em 10 anos. Esse crescimento da receita melhora o yield ao longo do tempo, tornando o investimento mais atrativo no longo prazo.