FII vs. Imóvel Físico
Compare o retorno de um Fundo de Investimento Imobiliário com a compra de um imóvel físico para aluguel no mesmo horizonte de tempo.
Geral
Mesmo valor aplicado nos dois cenários
FII
Média histórica: 8–11% a.a. · Consulte B3 ou FIIs.com.br
IR sobre dividendos
PF isento hoje (≥50 cotistas). Pode mudar com reforma tributária.
Imóvel Físico
Mais rentável em 20 anos
FII
R$ 3.944.047,58 a mais no patrimônio final
Premissas aplicadas
FII
R$ 6.012.987,47
13,2% a.a.
Imóvel
R$ 2.068.939,89
7,4% a.a.
Evolução patrimonial
Patrimônio acumulado ao longo de 20 anos
FII: dividendos calculados sobre o patrimônio em cotas mês a mês. Se reinvestidos, compram novas cotas e geram efeito de juros compostos. Se sacados, ficam como caixa sem rendimento adicional.
Imóvel: IR calculado pela tabela progressiva do carnê-leão (2025) sobre a renda líquida mensal após dedução das despesas. Não considera ITBI e custos de aquisição (~5% do valor).
Reforma tributária: a isenção de IR sobre dividendos de FII pode mudar — use o botão de 15% ou 20% para simular cenários futuros.
Perguntas frequentes
O que são Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs)?
FIIs são fundos negociados na bolsa que investem em imóveis ou títulos imobiliários. Os cotistas recebem dividendos mensais provenientes dos aluguéis dos imóveis do portfólio. Com cotas a partir de R$ 10 a R$ 100, permitem acesso ao mercado imobiliário com muito menos capital que um imóvel físico.
FIIs pagam imposto de renda sobre os dividendos?
Os dividendos dos FIIs são isentos de IR para pessoas físicas, desde que o fundo tenha ao menos 50 cotistas e as cotas sejam negociadas em bolsa. Já o ganho de capital na venda das cotas é tributado em 20%. Essa isenção dos dividendos é uma grande vantagem fiscal dos FIIs.
Qual a vantagem do imóvel físico em relação aos FIIs?
O imóvel físico oferece: maior controle sobre o ativo, possibilidade de uso pessoal, alavancagem via financiamento, e proteção patrimonial mais tangível. Também é menos volátil no curto prazo que cotas de FII, que flutuam diariamente na bolsa.
FII é mais líquido que imóvel físico?
Muito mais. Cotas de FII podem ser vendidas em segundos durante o horário de pregão da B3. Um imóvel físico pode levar meses a anos para ser vendido. A liquidez dos FIIs é especialmente importante para quem pode precisar acessar o capital rapidamente.
Como comparar o retorno de FIIs com o aluguel de imóvel físico?
Compare o dividend yield anual do FII (dividendos ÷ preço da cota × 100) com o cap rate líquido do imóvel físico equivalente. Inclua também a valorização das cotas/imóvel no longo prazo. FIIs tendem a ter gestão mais eficiente e diversificação automática do risco.