Quanto Cobrar de Aluguel?
Calcule o aluguel mínimo para atingir seu retorno alvo e compare com os benchmarks de cap rate do mercado.
Selic atual: 14.75% a.a. — meta de retorno acima disso faz sentido para justificar o risco do imóvel.
IPTU + condomínio + seguro + manutenção (parte do proprietário)
Aluguel recomendado
R$ 4.511,10
Inclui 10% de margem de negociação sobre o alvo de R$ 4.101,00/mês
Aluguel mínimo
R$ 700,00
Só cobre as despesas
Cap Rate resultante
8,28%
líquido a.a.
Referências de mercado
Como definir o aluguel ideal
- Pesquise o preço de imóveis similares na mesma região — o mercado dita o teto realista.
- Cap rate residencial saudável no Brasil fica em torno de 5–7% líquido a.a.
- Aluguel muito acima do mercado aumenta a vacância — o custo de ficar vago destrói o retorno.
- Considere ajuste anual pelo IPCA ou IGP-M — garante que o retorno real se mantenha ao longo do tempo.
- Para imóvel financiado, o aluguel idealmente deve cobrir a parcela integralmente (fluxo de caixa positivo).
O cap rate de referência para cada cidade é uma estimativa histórica e pode variar. O valor final do aluguel deve ser validado com pesquisa de mercado local.
Perguntas frequentes
Como calcular o valor ideal de aluguel para meu imóvel?
O valor de mercado é determinado pela oferta e demanda local. Como referência técnica, use o cap rate: o aluguel mensal deve representar entre 0,4% e 0,6% do valor venal do imóvel para ser competitivo e rentável. Compare também com anúncios de imóveis similares na região.
O que é cap rate e qual o valor considerado bom no Brasil?
Cap rate (taxa de capitalização) é o aluguel anual dividido pelo valor do imóvel. No Brasil, cap rates entre 4% e 6% ao ano são considerados razoáveis para imóveis residenciais. Acima de 6% é excelente; abaixo de 4% é fraco, especialmente quando a SELIC está alta.
A vacância afeta muito o retorno do aluguel?
Sim, de forma significativa. Um imóvel com cap rate bruto de 6% que fica 2 meses vago por ano tem cap rate efetivo de apenas 5%. Por isso, calcule sempre com uma taxa de vacância realista (10% a 15% é prudente) para não superestimar o retorno.
Devo incluir IPTU e condomínio no cálculo do aluguel?
Depende do contrato. Se o locatário paga IPTU e condomínio, você deve calcular o aluguel puro sobre o valor do imóvel. Se você (locador) arca com esses custos, eles devem ser considerados na conta do retorno líquido — e podem justificar um aluguel maior.
Como a taxa SELIC influencia o valor do aluguel?
SELIC alta eleva o custo de oportunidade do capital — se a renda fixa paga 13% ao ano, o aluguel precisa ser competitivo para atrair investidores. Isso pressiona os aluguéis para cima. SELIC baixa reduz a exigência de rentabilidade do imóvel, podendo suavizar os reajustes.