CalculaImóvel
Institucional

Metodologia das Calculadoras

Detalhamos aqui as fórmulas, premissas e fontes de dados utilizadas em cada categoria de calculadora. Nosso compromisso é com a transparência total sobre como os resultados são calculados.

1. Financiamento Imobiliário

As calculadoras de financiamento implementam os dois sistemas de amortização previstos na resolução CMN nº 4.676/2018 e usados pela Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil e demais instituições: o SAC e o PRICE.

SAC — Sistema de Amortização Constante

Amortização mensal (constante)

A = SD₀ / n

onde SD₀ = saldo devedor inicial, n = número total de parcelas

Juros da parcela k

Jₖ = SDₖ₋₁ × i

onde SDₖ₋₁ = saldo devedor no início do mês k, i = taxa de juros mensal

Parcela k

PMTₖ = A + Jₖ

Parcelas decrescentes: a amortização é constante mas os juros diminuem a cada mês

PRICE — Tabela Price (Sistema Francês)

Parcela constante

PMT = PV × [i × (1 + i)ⁿ] / [(1 + i)ⁿ − 1]

onde PV = valor financiado, i = taxa mensal, n = prazo em meses. Todas as parcelas têm o mesmo valor.

Saldo devedor após k parcelas

SDₖ = PV × (1 + i)ᵏ − PMT × [(1 + i)ᵏ − 1] / i

O saldo devedor cai mais lentamente no PRICE porque as primeiras parcelas são compostas majoritariamente por juros.

Correção pelo IPCA ou TR

Alguns financiamentos (especialmente MCMV e poupança) corrigem o saldo devedor mensalmente pela TR ou IPCA. Nesse caso, o saldo devedor é reajustado antes do cálculo da parcela de cada mês:

Saldo corrigido

SDcorrigido = SDanterior × (1 + índice_mensal)

O índice mensal pode ser a TR divulgada pelo BCB ou a variação mensal do IPCA. A TR tem sido próxima de zero desde 2017.

Premissa: Os simuladores usam a taxa de juros mensal informada pelo usuário como taxa nominal mensal. Para converter taxa anual em mensal, usamos a fórmula exponencial: i_mensal = (1 + i_anual)^(1/12) − 1.

2. Aluguel

Reajuste de aluguel

Novo valor do aluguel

Novo aluguel = Aluguel atual × (1 + variação_índice_período)

A variação do índice é calculada como o acúmulo das variações mensais no período contratual (geralmente 12 meses).

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, art. 18) permite que as partes pactuem livremente o índice de reajuste. Os índices disponíveis (IGP-M, IPCA, INPC) são buscados via API do BCB/SGS com as séries históricas completas.

Tributação do aluguel (Carnê-Leão)

Para pessoas físicas que recebem aluguel, incide o IRPF via carnê-leão mensal, conforme tabela progressiva da Receita Federal vigente em 2026:

Base de cálculo mensalAlíquotaDedução
Até R$ 2.259,20Isento—
R$ 2.259,21 a R$ 2.826,657,5%R$ 169,44
R$ 2.826,66 a R$ 3.751,0515%R$ 381,44
R$ 3.751,06 a R$ 4.664,6822,5%R$ 662,77
Acima de R$ 4.664,6827,5%R$ 896,00

Fonte: Instrução Normativa RFB nº 2.178/2024. Dedutíveis: IPTU, condomínio e seguro quando pagos pelo locador.

Rescisão antecipada

Multa proporcional ao tempo restante

Multa = Valor_multa_cheia × (meses_restantes / prazo_total)

Conforme Art. 4º da Lei 8.245/91. O valor da multa cheia é normalmente 3 aluguéis. Isenção automática por transferência de emprego (Art. 4º, parágrafo único).

3. Impostos e Custos de Transação

ITBI

Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis

ITBI = Base de cálculo × Alíquota municipal

A base de cálculo é o maior valor entre o preço de venda e o valor venal do imóvel fixado pelo município. Alíquotas variam de 0,5% a 5% conforme cada prefeitura.

Ganho de Capital

Base de cálculo

Ganho = Valor de venda − Custo de aquisição atualizado − Despesas dedutíveis

Despesas dedutíveis: corretagem, ITBI original, escritura, registro e benfeitorias comprovadas.

Alíquotas progressivas conforme Lei 13.259/2016:

Ganho de capitalAlíquota
Até R$ 5.000.00015%
R$ 5.000.001 a R$ 10.000.00017,5%
R$ 10.000.001 a R$ 30.000.00020%
Acima de R$ 30.000.00022,5%

Isenções verificadas: único imóvel até R$ 440.000, posse superior a 5 anos com fator de redução, reinvestimento em outro imóvel em 180 dias (art. 39 da Lei 11.196/05).

ITCMD

O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é estadual. As alíquotas de todos os 27 estados são aplicadas conforme legislação estadual vigente, com progressividade automática nos estados que adotam a alíquota progressiva (conforme Resolução do Senado nº 9/1992 — teto de 8%).

4. Investimento Imobiliário

Cap Rate

Taxa de capitalização líquida

Cap Rate = (Receita anual bruta − Despesas anuais) / Valor do imóvel × 100

Despesas consideradas: IPTU, condomínio, manutenção, seguro e vacância estimada. O resultado é comparado com a taxa Selic ao vivo do BCB.

TIR — Taxa Interna de Retorno

Fluxo de caixa descontado

0 = −Investimento inicial + Σ [FCₜ / (1 + TIR)ᵗ] + VF / (1 + TIR)ⁿ

onde FCₜ = aluguel líquido no período t, VF = valor de venda projetado no horizonte n. A TIR é calculada por método iterativo de Newton-Raphson.

Airbnb vs. Aluguel Convencional

Receita bruta Airbnb

Receita = Diária × dias_no_mês × taxa_de_ocupação × (1 − comissão_plataforma)

A comissão da Airbnb para anfitriões é de 3% (modalidade split fee). A taxa de ocupação é informada pelo usuário.

Break-even de ocupação

Ocupação_mínima = Aluguel_convencional / (Diária × dias_no_mês × (1 − comissão))

Taxa de ocupação mínima necessária para o Airbnb superar o aluguel convencional.

5. Condomínio

Rateio de despesas

A calculadora suporta os quatro critérios previstos na Lei 4.591/64 e no Código Civil (art. 1.336):

Igualitário

Cota = Despesa total / Número de unidades

Fração ideal

Cota = Despesa total × (Fração ideal da unidade / Soma das frações ideais)

Proporcional à área

Cota = Despesa total × (Área privativa da unidade / Área total privativa)

Misto

Despesas ordinárias pelo critério A; obras e fundo de reserva pelo critério B

Fundo de reserva

Prazo para atingir a meta

n = log(Meta / Saldo_atual) / log(1 + r) — com rendimento r

onde r = taxa de rendimento mensal do fundo (geralmente poupança ou CDB conservador). Sem rendimento, n = (Meta − Saldo) / Contribuição_mensal.

6. Fontes de Dados Oficiais

Os índices econômicos são consumidos via chamadas à API pública do Banco Central do Brasil (SGS — Sistema Gerenciador de Séries Temporais). Nenhum dado é armazenado no servidor: cada consulta busca o valor mais recente diretamente na fonte.

Taxa Selic efetiva (% a.m.)

Série BCB/SGS 432

Ver API →

IPCA (variação % mensal)

Série BCB/SGS 433

Ver API →

IGP-M (variação % mensal)

Série BCB/SGS 189

Ver API →

INPC (variação % mensal)

Série BCB/SGS 188

Ver API →

TR (Taxa Referencial % mensal)

Série BCB/SGS 226

Ver API →

Legislação de referência

  • • Lei 8.245/1991 — Lei do Inquilinato
  • • Lei 9.514/1997 — Financiamento Imobiliário (alienação fiduciária)
  • • Lei 4.591/1964 e Código Civil (art. 1.331–1.358) — Condomínios
  • • Lei 13.786/2018 — Lei do Distrato
  • • Lei 13.259/2016 — Ganho de capital progressivo
  • • Resolução CMN 4.676/2018 — Sistemas de amortização
  • • IN RFB 2.178/2024 — Tabela IRPF 2026
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