Calculadora de Cap Rate Imobiliário
Calcule o retorno real do imóvel alugado e compare com outras aplicações financeiras.
IPTU ÷ 12, manutenção, seguro, administradora
Cap Rate Bruto
6,00%
sem descontar despesas
Cap Rate Líquido
4,32%
retorno real
Vs. Selic (14,50% · jun/2026)
A Selic está mais rentável do que o aluguel neste cenário.
Tempo para recuperar o investimento
23.1 anos
Considerando apenas a receita líquida de aluguel, sem contar valorização do imóvel.
Comparativo com outras aplicações
Tesouro e FII são estimativas. Selic via BCB/SGS.
O que isso significa?
- Cap Rate bruto: aluguel anual ÷ valor do imóvel. Ignora custos reais — útil só para comparar imóveis entre si.
- Cap Rate líquido: desconta despesas do proprietário e períodos vagos. É o retorno real do seu dinheiro.
- Vacância é um dos maiores vilões do retorno. Um imóvel que fica 2 meses vago por ano tem vacância de ~17%.
- O Cap Rate não considera a valorização do imóvel, que pode ser o retorno mais relevante no longo prazo.
- Despesas típicas do proprietário: IPTU, seguro incêndio, taxa de administração (8–10% do aluguel), manutenção estrutural.
O que é cap rate imobiliário?
Cap rate (taxa de capitalização) é a principal métrica de rentabilidade de imóveis para renda. Ele expressa a relação entre a renda líquida anual do imóvel e o seu valor de mercado atual. Cap rate = (aluguel anual líquido ÷ valor de mercado) × 100. Se um imóvel vale R$ 800.000 e gera R$ 40.000 por ano de aluguel líquido (descontados IPTU, condomínio, vacância e manutenção), o cap rate é 5% ao ano. O cálculo usa o valor de mercado atual — não o preço de compra histórico — para refletir o retorno sobre o capital necessário hoje para adquirir o ativo.
Qual é um bom cap rate para imóvel no Brasil?
No Brasil, cap rates residenciais nas grandes capitais costumam ficar entre 4% e 6% ao ano. Imóveis comerciais (salas, galpões logísticos) podem atingir 7% a 9%. Com a Selic em 14,50% a.a. em maio de 2026, a maioria dos imóveis residenciais rende menos que a renda fixa em termos de cap rate puro. O imóvel se justifica pelo potencial de valorização patrimonial (ganho de capital futuro), pela proteção contra inflação e pelo efeito de alavancagem do financiamento. Use a calculadora para comparar seu cap rate com a Selic em tempo real e avalie se o prêmio de iliquidez faz sentido no seu caso.
Cap rate vs. outras métricas de retorno imobiliário
O cap rate mede apenas a renda — não considera valorização futura nem alavancagem do financiamento. Para uma análise completa, use também: a comparação imóvel vs. renda fixa (que inclui valorização e CDI), a TIR do investimento imobiliário (que pondera o fluxo de caixa completo incluindo venda futura) ou a comparação com fundos imobiliários (FIIs têm liquidez diária e isenção de IR nos dividendos para pessoa física).
Perguntas frequentes
O que é cap rate imobiliário?
Cap rate (taxa de capitalização) é o indicador que mede a rentabilidade de um imóvel para aluguel: aluguel anual líquido ÷ valor do imóvel. Um imóvel de R$ 500 mil que gera R$ 25 mil de aluguel anual tem cap rate de 5%. É a principal métrica para comparar imóveis como investimento.
Qual cap rate é considerado bom para imóveis no Brasil?
Para imóveis residenciais no Brasil, cap rates entre 4% e 6% ao ano são considerados razoáveis. Acima de 6% é excelente. Abaixo de 4% é fraco, especialmente com a SELIC em patamares elevados. Compare sempre com a taxa de renda fixa de baixo risco para avaliar se o imóvel compensa.
Como a vacância afeta o cap rate?
A vacância reduz diretamente o aluguel efetivo recebido. Um imóvel com cap rate bruto de 6% e 10% de vacância tem cap rate efetivo de 5,4%. Sempre calcule com uma taxa realista de vacância (entre 5% e 15% dependendo da região e tipo de imóvel) para não superestimar o retorno.
Qual a diferença entre cap rate bruto e líquido?
Cap rate bruto considera apenas o aluguel sem descontar despesas. Cap rate líquido desconta IPTU, condomínio, manutenção, vacância e imposto de renda — e é o que realmente fica no seu bolso. O cap rate líquido costuma ser 20% a 40% menor que o bruto.
Devo comparar o cap rate com a taxa SELIC?
Sim. O cap rate líquido deve superar o rendimento de investimentos de baixo risco (como Tesouro Selic ou LCI) para justificar os riscos e a iliquidez do imóvel. Se o cap rate líquido é 4% e a SELIC está em 13%, há um prêmio de risco negativo — o imóvel está caro em relação à renda fixa.