Simulador de Financiamento
Compare SAC e PRICE e veja o impacto dos juros ao longo do contrato.
Mínimo de 20% para financiamentos convencionais (10% no MCMV)
SAC: parcelas decrescentes, paga menos juros no total.
Primeira parcela
R$ 4.611,11
~30% da renda recomendada: R$ 15.370,37
Total financiado
R$ 400.000,00
Entrada: 20,0%
Total de juros
R$ 631.750,00
158% sobre o valor financiado
CET estimado
10,80% a.a.
Inclui seguros e IOF estimados
Total pago ao banco
R$ 1.031.750,00
= R$ 400.000,00 financiado + R$ 631.750,00 de juros
Última parcela: R$ 1.120,83
Evolução das parcelas
Juros vs. amortização ao longo do contrato
O que isso significa?
- SAC (Sistema de Amortização Constante): amortização fixa todo mês, juros diminuem. Parcela inicial mais alta, mas total pago é menor.
- PRICE: parcela fixa, mas nos primeiros anos você paga quase só juros. Total pago é maior que o SAC.
- Os bancos exigem que a parcela caiba em no máximo 30% da sua renda familiar.
- O CET (Custo Efetivo Total) inclui taxas, seguros e IOF além dos juros do contrato.
O que é financiamento imobiliário?
Financiamento imobiliário é um empréstimo de longo prazo concedido por bancos para a compra de imóvel residencial ou comercial. O imóvel fica alienado fiduciariamente à instituição — o banco é o proprietário legal até a quitação total, conforme a Lei 9.514/1997. O prazo máximo é de 35 anos e o valor financiado pode ser de até 80% do valor do imóvel pelo SFH (imóveis até R$ 2,25 milhões em 2026).
SAC ou PRICE: qual sistema escolher?
No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização mensal é fixa e os juros caem progressivamente — a parcela diminui com o tempo e o total de juros pago é menor. Na PRICE, a parcela é fixa do início ao fim, mas nos primeiros anos ela é quase inteiramente composta de juros, resultando em amortização lenta do saldo devedor e maior custo total. Para quem consegue arcar com a parcela inicial maior, o SAC é quase sempre mais econômico — use a calculadora acima para ver a diferença exata no seu cenário.
Qual a taxa de juros do financiamento imobiliário hoje?
Em maio de 2026, a Caixa Econômica Federal pratica 11,49% a.a. + TR para imóveis até R$ 2,25 milhões (SFH) e 12,00% a.a. + TR acima desse valor (SFI). O Banco Central cortou a Selic para 14,50% a.a. em abril de 2026, mas o repasse ao crédito imobiliário é gradual, com defasagem de cerca de seis meses. Famílias elegíveis ao Minha Casa Minha Vida têm acesso a taxas subsidiadas a partir de 4,00% a.a. Se você já tem um financiamento contratado a taxas altas, avalie a portabilidade de crédito para reduzir os juros.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre SAC e PRICE?
No SAC (Sistema de Amortização Constante) a amortização é fixa e os juros diminuem a cada mês, resultando em parcelas decrescentes. No PRICE a parcela é fixa, mas nos primeiros anos você paga quase só juros. O SAC tem parcela inicial mais alta, porém o total pago ao longo do contrato é menor.
Qual o percentual máximo da renda para financiar um imóvel?
Os bancos limitam a parcela a no máximo 30% da renda familiar bruta. Para uma parcela de R$ 3.000, você precisa comprovar renda de pelo menos R$ 10.000 mensais. Alguns bancos aceitam até 35% para perfis específicos.
Posso usar o FGTS como entrada no financiamento?
Sim. O FGTS pode ser usado como entrada, para amortização de parcelas ou para quitação do saldo devedor em financiamentos pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação). Para isso, o imóvel deve ser residencial, estar dentro do limite de avaliação do SFH e você não pode ter outro imóvel financiado pelo FGTS.
O que é o CET (Custo Efetivo Total)?
O CET é a taxa que representa o custo real do financiamento, incluindo além dos juros: seguros obrigatórios (MIP e DFI), IOF, tarifas e outras despesas. É o número que você deve comparar entre bancos, não apenas a taxa nominal de juros.
Qual o prazo máximo para financiamento imobiliário no Brasil?
O prazo máximo é de 35 anos (420 meses) em alguns bancos, mas a maioria trabalha com 30 anos (360 meses). Existe também um limite de idade: a soma da sua idade com o prazo do financiamento geralmente não pode ultrapassar 80 anos e 6 meses.