Lucro Líquido na Venda
Calcule o lucro real após deduzir todos os custos: aquisição, melhorias, corretagem e outros encargos.
Custo de aquisição
Tipicamente 3–5% do valor do imóvel
Comprovados por nota fiscal — reduzem o ganho de capital
Venda
Padrão de mercado: 6% (CRECI). Negociável conforme o imóvel.
Documentação extra, IPTU atrasado, etc.
Lucro líquido na venda
R$ 118.000,00
ROI: 26,5% sobre o custo total investido
Demonstrativo
Custo total investido
R$ 446.000,00
ROI sobre custo
26,5%
O que este cálculo não inclui
- Imposto de Renda (Ganho de Capital): use a calculadora de Ganho de Capital para calcular o IR devido — ele reduz ainda mais o lucro líquido.
- Correção monetária: o custo de aquisição de imóveis comprados antes de 1996 pode ser corrigido pelo BTN/ORTN.
- Custo de oportunidade: considere quanto o capital investido renderia em renda fixa no mesmo período.
- Guarde todas as notas fiscais de reforma — elas aumentam o custo de aquisição e reduzem o imposto.
Perguntas frequentes
Como calcular o lucro real na venda de um imóvel?
Lucro líquido = preço de venda − (custo de aquisição + benfeitorias + corretagem + ITBI original + custos cartorários + IR sobre ganho de capital). Muitos proprietários superestimam o lucro por esquecer os custos de aquisição e o IR, que pode levar 15% do ganho.
Quais custos podem ser deduzidos do preço de venda para fins de IR?
Podem ser somados ao custo de aquisição: valor pago pelo imóvel, reformas e benfeitorias com nota fiscal, corretagem paga na compra, ITBI, escritura e registro. Esses valores reduzem o ganho de capital e, consequentemente, o IR a pagar.
A corretagem de venda (5%) sai do lucro do vendedor?
Sim. A comissão da imobiliária ou corretor (geralmente 5% a 6% do valor de venda) é paga pelo vendedor e sai diretamente do valor recebido. Em uma venda de R$ 600 mil, a corretagem consome R$ 30 mil a R$ 36 mil — um custo expressivo que deve estar no cálculo do lucro líquido.
Reformas com nota fiscal reduzem o imposto na venda?
Sim. Benfeitorias documentadas por nota fiscal são somadas ao custo de aquisição, reduzindo o ganho de capital tributável. Se você vendeu por R$ 600 mil, comprou por R$ 300 mil e tem R$ 50 mil em reformas comprovadas, o ganho tributável é R$ 250 mil, não R$ 300 mil.
Qual a diferença entre lucro bruto e lucro líquido na venda?
Lucro bruto é o preço de venda menos apenas o custo de compra — ignora todos os custos intermediários. Lucro líquido desconta corretagem, IR sobre ganho de capital, benfeitorias e custos cartorários. O lucro líquido real costuma ser 20% a 40% menor que o bruto.