Uma das primeiras dúvidas de quem vai financiar um imóvel é: SAC ou PRICE? O gerente do banco explica brevemente, você assina o contrato — e anos depois descobre que fez uma escolha que custou dezenas de milhares de reais a mais (ou a menos). Veja como decidir com números reais.
O que é o SAC?
O Sistema de Amortização Constante divide o valor financiado em parcelas iguais de amortização — ou seja, todo mês você paga a mesma fração do principal. Os juros, porém, variam: incidem sobre o saldo devedor do mês, que vai caindo. Resultado: as parcelas começam altas e diminuem progressivamente ao longo do contrato.
Exemplo (SAC): financiamento de R$ 400.000 em 240 meses a 11% a.a. (≈ 0,873% a.m.):
- Amortização mensal constante: R$ 400.000 ÷ 240 = R$ 1.666,67/mês
- Primeira parcela: R$ 1.666,67 + R$ 3.491,65 (juros) = R$ 5.158,32
- Última parcela: R$ 1.666,67 + R$ 14,55 (juros) = R$ 1.681,22
O que é o PRICE?
A Tabela PRICE (também chamada de sistema francês) mantém todas as parcelas iguais durante todo o contrato. Para isso, as primeiras parcelas pagam muito mais juros do que amortização — e vice-versa no final. O saldo devedor cai lentamente no início.
Exemplo (PRICE): mesmo financiamento de R$ 400.000 em 240 meses a 11% a.a.:
- Parcela fixa: R$ 4.126,55/mês
- Primeira parcela: R$ 626,55 de amortização + R$ 3.500 de juros
- Última parcela: R$ 4.090 de amortização + R$ 36,55 de juros
A comparação que importa: total pago
Com os mesmos dados, veja o custo total de cada sistema:
| SAC | PRICE | |
|---|---|---|
| Primeira parcela | R$ 5.158 | R$ 4.127 |
| Última parcela | R$ 1.681 | R$ 4.127 |
| Total de juros | R$ 420.000 | R$ 590.000 |
| Total pago | R$ 820.000 | R$ 990.000 |
A diferença de juros entre SAC e PRICE no mesmo contrato costuma ser de 25–40% — centenas de milhares de reais. Por que o SAC é mais barato? Porque você amortiza o saldo devedor mais rápido no início, reduzindo a base de cálculo dos juros.
Por que o PRICE parece mais atraente?
A parcela inicial do PRICE é menor — o que aumenta o poder de compra no curto prazo. Para quem está com orçamento apertado ou quer preservar fluxo de caixa, o PRICE pode ser a única opção que se encaixa nas exigências de renda do banco.
Além disso, o Brasil vive com inflação. Uma parcela de R$ 4.127 em 20 anos vale muito menos em termos reais do que hoje — o que favorece o PRICE para quem considera o valor do dinheiro no tempo.
Quando o SAC compensa mais
- Você tem renda suficiente para pagar as parcelas maiores do início
- Pretende quitar antecipadamente — no SAC, o saldo devedor cai mais rápido, então uma amortização extra tem mais impacto
- Quer minimizar o risco: se as taxas de juros subirem (no caso de contratos com taxa variável), o impacto no SAC é menor porque o saldo devedor já está mais baixo
Quando o PRICE pode fazer sentido
- A parcela inicial do SAC comprometeria mais de 30% da renda e inviabilizaria a aprovação
- Você tem alta convicção de que vai fazer amortizações extras frequentes — nesse caso, os sistemas convergem
- O horizonte de uso do imóvel é curto (venda em 5–7 anos) — a diferença total de juros é menor num prazo mais curto
O impacto das amortizações extras
Um ponto frequentemente ignorado: quem faz amortizações extras regularmente reduz drasticamente a diferença entre SAC e PRICE.
Se você paga R$ 500 a mais por mês no PRICE, está aumentando a amortização efetiva — aproximando o comportamento do SAC. A calculadora de amortização extraordinária permite simular exatamente quanto você economiza.
E a portabilidade?
Se você planejou mudar de banco no futuro para aproveitar taxas menores, considere que o saldo devedor no início é muito mais alto no PRICE. Isso afeta tanto o cálculo da portabilidade quanto as condições que o novo banco vai oferecer.
Regra prática
- Tem renda folgada + horizonte longo: SAC
- Orçamento mais apertado + amortizações extras planejadas: PRICE com comprometimento de aportar extras
- Incerto: simule os dois no comparativo e veja a diferença real para o seu caso antes de assinar
Use o simulador para comparar os dois sistemas com o valor, prazo e taxa do seu financiamento — e veja exatamente quanto cada um vai custar no total.