Você precisa sair do apartamento antes do prazo do contrato. Quanto vai pagar de multa? Existe situação em que você não paga nada? E se o proprietário quiser rescindir, quais são as regras? A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) regula tudo isso — e conhecer as regras pode economizar um valor considerável.
O que diz a lei sobre rescisão antecipada
A Lei do Inquilinato permite a rescisão antecipada do contrato pelo inquilino, mas prevê o pagamento de multa proporcional ao período restante, salvo situações específicas de isenção.
A lógica: o contrato tem um prazo acordado. Se o inquilino sai antes, o proprietário perde a renda esperada. A multa compensa essa perda.
Como a multa é calculada
A multa rescisória geralmente é de 3 meses de aluguel, mas a lei determina que ela seja proporcional ao período restante do contrato quando há cláusula expressa.
Fórmula da multa proporcional:
Multa = (Multa cheia × Meses restantes) ÷ Prazo total do contrato
Exemplo: contrato de 30 meses, aluguel de R$ 2.500, multa prevista de 3 meses (R$ 7.500), rescisão após 10 meses:
- Meses restantes: 20
- Multa proporcional: R$ 7.500 × (20 ÷ 30) = R$ 5.000
Quanto mais próximo do fim do contrato, menor a multa. Se faltar apenas 1 mês, a multa pode ser mínima.
Quando o inquilino pode sair sem pagar multa
Há situações em que a lei isenta o inquilino da multa rescisória:
1. Transferência de emprego
Se o inquilino é transferido pelo empregador para outra cidade (localidade distinta), pode rescindir sem multa, desde que:
- A transferência seja comprovada (carta do empregador)
- O inquilino notifique o proprietário com 30 dias de antecedência
Essa regra vale para vínculo empregatício formal (CLT). Autônomos e servidores públicos estão em área cinzenta — depende de negociação ou interpretação judicial.
2. Após 12 meses de locação por prazo indeterminado
Contratos que se tornam por prazo indeterminado (após vencer o prazo inicial sem renovação formal) podem ser rescindidos pelo inquilino com simples aviso de 30 dias, sem multa.
3. Descumprimento do contrato pelo proprietário
Se o proprietário não cumprir obrigações contratuais ou legais (não fazer reparos urgentes que comprometam a habitabilidade, por exemplo), o inquilino pode rescindir sem multa por justa causa.
Notificação prévia: o aviso obrigatório
Em contratos por prazo indeterminado, o inquilino deve dar 30 dias de aviso antes de sair. Se sair sem avisar, fica obrigado a pagar os 30 dias de aluguel, mesmo que não utilize o imóvel.
Em contratos por prazo determinado, a multa proporcional substitui o aviso — você paga a multa e pode sair imediatamente após acertada.
E se o proprietário quiser rescindir antes do prazo?
O proprietário tem direitos mais restritos durante o prazo do contrato. Ele não pode pedir o imóvel durante o prazo determinado, exceto em casos específicos previstos na lei:
- Mútuo acordo: proprietário e inquilino concordam com a rescisão
- Infração legal ou contratual pelo inquilino (não pagar aluguel, sublocar sem autorização, destruir o imóvel)
- Falta de pagamento de aluguel ou encargos
- Necessidade própria — mas apenas após o prazo ou em casos muito específicos
Se o proprietário quiser o imóvel para uso próprio, uso do cônjuge, ou descendente/ascendente de primeiro grau, deve aguardar o fim do contrato e notificar com 30 dias de antecedência (para prazos indeterminados) ou 12 meses (em ação renovatória de contratos comerciais).
O que acontece com a caução na rescisão?
A caução (geralmente 1 a 3 meses de aluguel) deve ser devolvida pelo proprietário após a desocupação e vistoria final, descontadas:
- Aluguéis e encargos em aberto
- Danos ao imóvel além do desgaste natural (que é por conta do proprietário)
- Multa rescisória, se devida
O prazo para devolução da caução não é fixado em lei, mas a prática aceita é de até 30 dias após entrega das chaves e acerto final.
Vistoria de saída: o documento mais importante
Antes de sair, faça a vistoria de saída acompanhada pelo proprietário ou imobiliária. Esse laudo registra o estado do imóvel na devolução e compara com a vistoria de entrada.
Se você não tem o laudo de entrada (ou não foi feito), a lei presume que o imóvel estava em bom estado — e você deve entregar assim.
Danos por uso normal (marcas leves de paredes, desgaste de pintura) são de responsabilidade do proprietário. Danos por mau uso (buracos grandes, vidros quebrados, pisos danificados) são de responsabilidade do inquilino.
Como calcular antes de tomar a decisão
Se você está pensando em rescindir, calcule:
- Multa proporcional com base no tempo restante
- Aluguel dos 30 dias de aviso (se aplicável)
- Possíveis descontos da caução por reparos
Compare esse custo com continuar pagando aluguel até o fim do contrato. Às vezes, a multa é inferior ao custo de meses adicionais num imóvel que não serve mais.
A calculadora de rescisão do CalculaImóvel faz esse cálculo automaticamente: informe a data de início, prazo do contrato, aluguel atual e a data de rescisão — o resultado mostra a multa proporcional e o custo total da saída.