Antes de escolher o imóvel, a pergunta mais importante é: quanto o banco vai aprovar? Responder isso errado leva a frustração — ou a comprometer demais o orçamento. Este guia explica exatamente como os bancos calculam sua capacidade de crédito.
A regra dos 30%
Todos os bancos brasileiros seguem uma regra básica: a parcela do financiamento não pode comprometer mais de 30% da sua renda bruta mensal.
Se você ganha R$ 10.000/mês, a parcela máxima aprovada é R$ 3.000.
Alguns bancos trabalham com 35% para perfis com score elevado e estabilidade comprovada — mas 30% é o padrão regulatório.
O que conta como renda
Os bancos aceitam diversas formas de comprovação:
| Tipo de renda | Como comprovar |
|---|---|
| CLT (empregado formal) | Holerites dos últimos 3 meses |
| Autônomo / MEI | Declaração de IR + extratos bancários |
| Empresário | Pró-labore + balanço contábil |
| Aposentado / pensionista | Extrato INSS |
| Aluguel recebido | Contrato de locação + comprovante de depósito |
| Dividendos | Declaração de IR |
A renda de aluguel, pensão e dividendos costuma ser aceita com deságio de 20–30% dependendo do banco.
Composição de renda: como combinar renda de mais de uma pessoa
Se sua renda individual não é suficiente, você pode compor renda com outra pessoa — cônjuge, companheiro, filho adulto ou até irmão (a política varia por banco).
Exemplo prático:
- Você: R$ 5.000/mês → parcela máxima individual: R$ 1.500
- Cônjuge: R$ 4.000/mês
- Renda conjunta: R$ 9.000/mês → parcela máxima: R$ 2.700
Compor renda quase dobra a capacidade de financiamento — mas todos os participantes ficam co-proprietários do imóvel e co-devedores do contrato.
Atenção: o banco usa a idade do participante mais velho para definir o prazo máximo. Se um dos compostos tem 60 anos, o prazo pode cair de 35 para 20 anos — o que aumenta as parcelas.
Quanto o banco financia do valor do imóvel
Os bancos financiam no máximo 70% a 80% do valor do imóvel (o menor entre o preço de compra e a avaliação bancária). Você precisa ter a diferença em recursos próprios.
| Programa | LTV máximo |
|---|---|
| SFH — Caixa, BB, privados | 80% |
| SFI (imóveis acima de R$ 1,5 mi) | 70% |
| Minha Casa Minha Vida Faixa 1 e 2 | Até 95–100% com subsídio |
Da renda à capacidade de financiamento: o cálculo completo
Veja como chegar ao valor máximo de imóvel que você pode comprar:
- Renda bruta mensal (individual ou composta): R$ X
- Parcela máxima (30%): R$ X × 0,30
- Valor financiável: use um simulador com a parcela máxima, a taxa de juros e o prazo
- Valor do imóvel: valor financiável ÷ 0,80 (já que o banco financia até 80%)
- Entrada necessária: valor do imóvel × 20%
- Custas de transação: ITBI (2–4%) + escritura e registro (1–2%) + avaliação bancária (R$ 800–3.500)
Exemplo completo:
- Renda bruta: R$ 10.000/mês
- Parcela máxima (30%): R$ 3.000/mês
- Financiamento possível (20 anos, 10,5% a.a., SAC): ≈ R$ 330.000
- Valor do imóvel (financiamento ÷ 80%): ≈ R$ 412.500
- Entrada necessária: ≈ R$ 82.500
- Custas estimadas: ≈ R$ 20.000
- Total necessário em caixa: ≈ R$ 102.500
O que o banco analisa além da renda
A renda é o critério principal, mas não é o único:
Score de crédito: Quanto mais alto, melhores as taxas. Score abaixo de 500 pode reprovar o crédito. Limpe o nome, quite dívidas e evite consultas excessivas ao CPF antes de pedir o financiamento.
Histórico de pagamentos: Financiamentos anteriores quitados, cartões em dia e empréstimos pagos melhoram a análise.
Estabilidade de emprego: Bancos preferem CLT com mais de 1–2 anos no emprego atual. Autônomos precisam comprovar renda por mais tempo (geralmente declaração de IR dos últimos 2 anos).
Outros compromissos financeiros: Consignado, financiamento de carro, cartão de crédito — tudo que já compromete renda reduz o espaço para a parcela do imóvel.
Como aumentar sua capacidade de financiamento
- Quite dívidas antes de pedir o crédito: Reduz o comprometimento de renda atual
- Aumente a entrada: Com menos a financiar, a parcela cabe dentro do limite
- Compose renda: Inclua cônjuge ou familiar — é a forma mais eficaz
- Escolha prazo maior: 35 anos reduz a parcela, permitindo financiar mais (mas paga-se mais juros)
- Melhore o score: Meses de histórico positivo antes da solicitação fazem diferença real nas taxas
- Compare bancos: A mesma renda pode render capacidades diferentes dependendo da taxa e das regras internas de cada banco
Um erro comum: ignorar as custas
Muita gente calcula o financiamento e esquece que a entrada não é o único desembolso inicial. O ITBI, escritura, registro e avaliação bancária podem somar 4% a 8% do valor do imóvel — e precisam vir do bolso, não podem ser financiados.
Use a calculadora de quanto posso financiar do CalculaImóvel para simular sua capacidade com diferentes rendas, prazos e taxas — e descobrir qual imóvel está ao seu alcance hoje.