A primeira pergunta de quem quer comprar um imóvel financiado é quase sempre a mesma: "quanto de entrada eu preciso?" A resposta depende do banco, do programa de crédito e do seu perfil — mas entender a lógica por trás do percentual muda completamente o planejamento.
O mínimo exigido pelos bancos
Os bancos financiam, em geral, entre 70% e 90% do valor do imóvel. Isso significa que você precisa ter entre 10% e 30% de entrada disponível. Mas esses percentuais variam bastante:
| Banco / Programa | Entrada mínima | Observações |
|---|---|---|
| Caixa — SBPE (SFH) | 20% | Imóveis até R$ 1,5 mi |
| Caixa — MCMV (Faixa 1 e 2) | 0% a 5% | Com subsídio federal |
| Banco do Brasil | 20% | Pode variar por perfil |
| Bradesco / Itaú / Santander | 20% a 30% | Depende do score e renda |
| Caixa — imóvel acima de R$ 1,5 mi | 30%+ | Fora do SFH |
Para imóveis enquadrados no Minha Casa Minha Vida, o exigido pode ser zero — mas existe um limite de renda e valor do imóvel.
A entrada não é o único desembolso inicial
Um erro muito comum: planejar apenas a entrada e esquecer os custos de transação, que costumam somar entre 4% e 8% do valor do imóvel:
- ITBI: 2% a 4% (varia por município)
- Escritura e registro: 1% a 2%
- Avaliação bancária: R$ 800 a R$ 3.500
- Corretagem (se houver): 5% a 6%
Em um imóvel de R$ 500.000 com entrada de 20% (R$ 100.000), você pode precisar de mais R$ 25.000 a R$ 40.000 só em custos — totalizando R$ 125.000 a R$ 140.000 de desembolso inicial.
Como a entrada afeta as parcelas e o total de juros
Quanto maior a entrada, menor o saldo financiado — e o impacto nos juros totais é significativo:
| Entrada | Valor financiado | Parcela inicial (SAC) | Total de juros (20 anos, 10,5% a.a.) |
|---|---|---|---|
| 10% — R$ 50.000 | R$ 450.000 | R$ 5.813 | R$ 411.000 |
| 20% — R$ 100.000 | R$ 400.000 | R$ 5.167 | R$ 365.000 |
| 30% — R$ 150.000 | R$ 350.000 | R$ 4.521 | R$ 319.000 |
| 40% — R$ 200.000 | R$ 300.000 | R$ 3.875 | R$ 274.000 |
Com 40% de entrada em vez de 10%, você paga R$ 137.000 a menos em juros ao longo do contrato. Por outro lado, imobiliza mais capital que poderia estar investido.
A conta do custo de oportunidade
Dar entrada maior reduz os juros do financiamento — mas o dinheiro "extra" poderia estar rendendo na renda fixa. Hoje, com a Selic em 14,75%, R$ 100.000 investidos em Tesouro Selic rendem cerca de R$ 14.750/ano bruto.
A decisão de dar mais entrada deve comparar:
- Taxa de juros do financiamento (custo do dinheiro financiado)
- Retorno da aplicação alternativa (ganho de manter o capital investido)
Se o financiamento custa 10,5% e a renda fixa rende 14,75%, financeiramente pode ser mais vantajoso dar a entrada mínima e manter o restante aplicado. Mas isso exige disciplina — o dinheiro precisa realmente ficar investido, não ser gasto.
Quanto tempo leva para juntar a entrada?
Para um imóvel de R$ 500.000 com entrada de 20% (R$ 100.000) e custos de R$ 30.000:
| Valor guardado por mês | Rendimento (LCI/LCA ~13% a.a.) | Tempo para R$ 130.000 |
|---|---|---|
| R$ 2.000/mês | 13% a.a. | ≈ 4 anos e 4 meses |
| R$ 3.000/mês | 13% a.a. | ≈ 3 anos e 1 mês |
| R$ 5.000/mês | 13% a.a. | ≈ 2 anos |
O rendimento faz diferença — guardar em poupança (que rende menos que a inflação) pode adicionar 6 a 12 meses ao prazo.
Onde guardar o dinheiro da entrada
O dinheiro para a entrada tem horizonte definido — não é investimento de longo prazo. Priorize:
- Tesouro Selic — liquidez diária, rende próximo à Selic, seguro
- CDB com liquidez diária de banco sólido — rende 100%–110% do CDI
- LCI/LCA — isentas de IR para pessoa física, boas taxas para prazos de 1–3 anos
- Fundo de renda fixa com taxa zero — boa opção para quem quer praticidade
Evite renda variável (bolsa, FIIs) para o dinheiro que você vai precisar em data certa — a volatilidade pode colocar em risco o timing da compra.
Estratégia prática
- Defina o valor do imóvel que você consegue sustentar (parcela máxima = 30% da renda bruta)
- Some entrada (20%) + custos (5–8%) = meta de poupança
- Calcule quanto guardar por mês para atingir a meta no prazo desejado
- Abra uma conta separada só para a entrada — psicologicamente mais fácil não tocar
- Revise o plano anualmente — renda, meta e taxas mudam
Use a calculadora de poupança para entrada do CalculaImóvel para simular diferentes aportes mensais e comparar quanto tempo leva com poupança, CDB, LCI e Tesouro Selic.