Venceu o aniversário do contrato de aluguel e o proprietário mandou a proposta de reajuste. O índice usado: IGP-M. Mas o que exatamente é esse número — e por que ele pode fazer o aluguel subir muito mais do que a inflação que você sente no dia a dia?
O que é o IGP-M?
O Índice Geral de Preços do Mercado é calculado mensalmente pela Fundação Getulio Vargas (FGV) e reúne três componentes:
- IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo): mede variação de preços no atacado — produtos agrícolas e industriais. Tem peso de 60% no IGP-M.
- IPC (Índice de Preços ao Consumidor): similar ao IPCA, mede o custo de vida das famílias. Peso de 30%.
- INCC (Índice Nacional de Custo da Construção): mede custo da construção civil. Peso de 10%.
O resultado é divulgado ao final de cada mês, com dados coletados do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês corrente.
Por que o IGP-M é usado no aluguel?
A tradição começou décadas atrás, quando o IGP-M era considerado um bom representante da inflação geral. Com o tempo, a prática se consolidou nos contratos de locação — especialmente nos comerciais — mesmo quando deixou de refletir bem a experiência de custo de vida dos inquilinos.
O problema: o IGP-M é dominado pelo IPA (60% do índice), que mede inflação no atacado e é muito sensível à variação do dólar e dos preços de commodities. Isso faz com que o IGP-M possa divergir brutalmente do IPCA em anos de câmbio instável.
Exemplo real: em 2020, o IGP-M acumulou alta de 23,14%, enquanto o IPCA fechou em 4,52%. Proprietários que tinham contratos indexados ao IGP-M tentaram reajustar o aluguel em 23% — enquanto a inflação real do inquilino era de 4,5%.
Como calcular o reajuste pelo IGP-M
A fórmula é direta:
Novo aluguel = Aluguel atual × (1 + IGP-M acumulado / 100)
Exemplo: aluguel de R$ 2.500, IGP-M acumulado de 12 meses = 8,5%
Novo aluguel = R$ 2.500 × 1,085 = R$ 2.712,50
O IGP-M "dos últimos 12 meses" é calculado com base nos 12 números mensais anteriores à data de aniversário do contrato — não necessariamente o calendário de janeiro a dezembro.
Outros índices que podem ser usados
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não obriga o uso do IGP-M. Ela apenas proíbe o reajuste mais de uma vez por ano e exige que o índice usado seja acordado em contrato. As alternativas mais comuns:
- IPCA: reflete a inflação sentida pelo consumidor; mais estável e previsível
- INPC: parecido com o IPCA, mas com maior peso nas famílias de menor renda
- IVAR: índice específico para aluguéis residenciais, criado pela FGV — ainda pouco usado, mas ganha espaço
O que fazer quando o IGP-M sobe muito acima do IPCA?
Se o contrato prevê reajuste pelo IGP-M e o índice disparou muito além da inflação real, há caminhos:
1. Negociar diretamente com o proprietário
A maioria dos proprietários prefere um inquilino bom pagando um pouco menos a um inquilino inadimplente. Mostre a diferença entre o IGP-M e o IPCA e proponha um reajuste intermediário.
2. Propor mudança de índice na renovação
Quando o contrato vencer, negocie trocar o IGP-M por IPCA ou INPC. Com os ciclos de volatilidade cambial, cada vez mais contratos já preveem o IPCA.
3. Acionar a mediação
Em situações extremas, a Lei do Inquilinato permite revisão judicial do aluguel para adequá-lo ao valor de mercado — em ambos os sentidos. Imobiliárias frequentemente têm mediadores cadastrados.
O IGP-M em 2026
O índice acumulado dos últimos 12 meses varia ao longo do ano. As calculadoras de reajuste do CalculaImóvel buscam o dado atualizado automaticamente do Banco Central — então você sempre calcula com o número real, sem precisar consultar a FGV manualmente.
Qual índice costuma ser mais vantajoso para o inquilino?
Historicamente, o IPCA tende a ser mais baixo e estável do que o IGP-M. Para o proprietário, o IPCA também é preferível em períodos de câmbio apreciado (quando o IGP-M cai abaixo do IPCA).
A escolha do índice no contrato é uma negociação — e vale a pena discutir antes de assinar.