Comprou um apartamento na planta e precisa desistir? Ou a construtora está atrasando a entrega além do prazo? A Lei 13.786/2018 estabelece regras claras sobre o que cada parte pode reter, devolver e cobrar no distrato. Entender essas regras antes de assinar o distrato pode fazer uma diferença de dezenas de milhares de reais.
O que é o distrato imobiliário
Distrato é o cancelamento do contrato de compra e venda de imóvel na planta — seja por iniciativa do comprador (desistência voluntária) ou por inadimplemento da construtora (atraso na entrega, obra paralisada, etc.).
A Lei 13.786/2018, conhecida como "Lei do Distrato", regulamentou as regras que antes eram definidas apenas pela jurisprudência dos tribunais.
Quando o comprador desiste: quanto a construtora pode reter
Empreendimentos sem patrimônio de afetação
A construtora pode reter até 25% de tudo o que o comprador pagou.
Exemplo: Você pagou R$ 120.000 entre entrada e parcelas. A construtora pode ficar com até R$ 30.000. O restante (R$ 90.000) deve ser devolvido em até 180 dias após a assinatura do distrato.
Empreendimentos com patrimônio de afetação (regime especial)
A construtora pode reter até 50% do que foi pago. Porém, a devolução não precisa ocorrer em 180 dias — pode ser feita 30 dias após a expedição do habite-se do empreendimento, o que pode levar anos.
Antes de assinar, verifique se o empreendimento tem patrimônio de afetação (consta na matrícula e no contrato). É comum em grandes lançamentos da Caixa e em projetos com financiamento bancário.
Taxa de fruição
Além da retenção, a construtora pode cobrar taxa de fruição — uma "compensação" pelo período em que o comprador poderia ter usado o imóvel (se ele já estava pronto). O percentual máximo é 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.
Atenção: a taxa de fruição só é legal se o imóvel já estava entregue e o comprador estava impedido de receber as chaves por motivo próprio. Se a obra ainda não foi concluída, a cobrança é ilegal.
Quando a construtora é a parte inadimplente
Se a construtora atrasar a entrega além do prazo contratual acrescido de 180 dias de tolerância (cláusula padrão dos contratos), o comprador tem direito a:
Opção 1 — Manter o contrato e receber indenização:
- Multa de 0,5% ao mês sobre o valor já pago, por cada mês de atraso
- Correção monetária do valor pago
Opção 2 — Rescindir o contrato e receber tudo de volta:
- 100% do valor pago, corrigido monetariamente (INCC ou IGPM durante a obra)
- Mais multa de 1% ao mês de atraso sobre o valor total pago
- Em prazo máximo de 60 dias após o pedido de rescisão
Essa situação é regulamentada pelo artigo 43-A do Código de Defesa do Consumidor e pela própria Lei 13.786/2018.
Como calcular o reembolso na prática
Cenário: Distrato por iniciativa do comprador, imóvel sem patrimônio de afetação.
| Item | Valor |
|---|---|
| Total pago pelo comprador | R$ 150.000 |
| Retenção máxima (25%) | R$ 37.500 |
| Valor a receber | R$ 112.500 |
| Prazo para devolução | 180 dias |
Se a construtora atrasar a devolução além de 180 dias, incide juros de mora de 1% ao mês sobre o saldo devedor.
O que a construtora não pode descontar
A Lei do Distrato proibiu algumas cobranças que construtoras faziam antes:
- Taxa SATI (serviço de assessoria técnica imobiliária) — ilegal desde antes da lei
- Comissão de corretagem paga pelo comprador — pode ser descontada se o contrato for claro, mas há jurisprudência favorável ao comprador
- Encargos financeiros além do previsto no contrato
Se no seu contrato constam cláusulas abusivas ou descontos não previstos em lei, é possível questionar na Justiça. O STJ (Superior Tribunal de Justiça) tem jurisprudência consolidada pelo Consumidor nesses casos.
Prazo para pedir o distrato
Não há prazo máximo definido em lei para o comprador pedir o distrato durante a fase de construção. Porém, quanto mais se paga, maior é o valor que pode ser retido (em termos absolutos).
O prazo de arrependimento de 7 dias existe apenas para contratos celebrados fora do estande de vendas (ex: feira, evento, abordagem na rua). Para contratos assinados no estande, não se aplica.
Quando vale a pena fazer o distrato
O distrato financeiramente faz mais sentido quando:
- Você pagou pouco (a retenção de 25% é menor em termos absolutos)
- Sua situação financeira mudou drasticamente e não consegue mais pagar
- A construtora está em crise e o risco de entrega é real
- O imóvel perdeu valor de mercado e não compensa mais
Não faz sentido quando:
- Você pagou a maior parte e a retenção representa perda enorme
- O mercado valorizou e você pode revender o contrato (cessão de direitos)
- A construtora está em atraso — nesse caso, espere e exija a indenização
Use a calculadora de distrato do CalculaImóvel para simular exatamente quanto você vai receber de volta conforme o valor pago, o regime do empreendimento e o prazo de devolução.