Financiar um imóvel é, para a maioria dos brasileiros, a maior transação financeira da vida. Mesmo assim, muitos chegam ao banco sem entender o que estão assinando — e acabam pagando mais do que deveriam. Este guia explica, de forma direta, como funciona cada etapa.
Como o financiamento imobiliário é estruturado
Todo financiamento imobiliário tem os mesmos componentes básicos:
- Valor financiado: o que o banco libera (geralmente 70–80% do valor do imóvel)
- Prazo: em meses — pode chegar a 420 meses (35 anos) no SFH
- Taxa de juros: fixa + TR ou IPCA; varia por banco e perfil do cliente
- Sistema de amortização: define como as parcelas são calculadas (SAC ou PRICE)
- Seguros obrigatórios: MIP (morte e invalidez) e DFI (danos físicos ao imóvel)
SAC ou PRICE: qual a diferença?
É a dúvida mais comum — e mais importante.
SAC (Sistema de Amortização Constante): a amortização do saldo devedor é sempre o mesmo valor. Os juros caem todo mês porque incidem sobre um saldo menor. Resultado: parcelas que começam altas e diminuem progressivamente.
PRICE (Tabela Price): a parcela é fixa. No início, a maior parte da parcela é juros — a amortização é pequena. Com o tempo, essa proporção se inverte. Resultado: parcela previsível, mas saldo devedor que demora mais a cair.
| SAC | PRICE | |
|---|---|---|
| Parcela inicial | Maior | Menor |
| Parcela final | Menor | Igual |
| Total de juros | Menor | Maior |
| Saldo devedor cai mais rápido? | Sim | Não |
| Indicado para quem... | Quer economizar no total | Precisa de parcela menor no início |
Para um financiamento de R$ 400.000 a 10,5% a.a. em 20 anos:
- SAC: parcela inicial de R$ 5.167, parcela final de R$ 1.701, total de juros ≈ R$ 365.000
- PRICE: parcela fixa de R$ 3.980, total de juros ≈ R$ 555.000
A diferença de juros totais é de R$ 190.000. O SAC é quase sempre a melhor escolha para quem consegue pagar a parcela inicial mais alta.
O que é CET e por que ele importa mais que a taxa nominal
A taxa nominal que o banco anuncia (ex: "10,5% a.a.") não inclui os seguros. O Custo Efetivo Total (CET) é a taxa real, com todos os custos embutidos.
Os seguros obrigatórios costumam adicionar 0,3% a 0,8% ao ano ao CET:
- MIP (Morte e Invalidez Permanente): varia com sua idade; quanto mais velho, mais caro
- DFI (Danos Físicos ao Imóvel): proteção contra incêndio, desabamento e danos estruturais
Ao comparar propostas de bancos diferentes, sempre peça o CET — não apenas a taxa de juros.
Indexadores: TR, IPCA ou taxa fixa
A maioria dos financiamentos no Brasil usa TR + taxa de juros. A TR (Taxa Referencial) fica praticamente zero há anos, então na prática você paga só a taxa contratada.
Alguns bancos oferecem financiamento corrigido pelo IPCA + taxa menor. A parcela começa mais baixa, mas pode subir se a inflação disparar. É um risco que precisa ser avaliado com cuidado — em períodos de inflação alta, a parcela pode crescer mais do que sua renda.
Quanto você pode financiar?
Os bancos limitam a parcela a 30% da renda bruta familiar. Se sua renda é R$ 10.000/mês, a parcela máxima é R$ 3.000.
Além disso, o banco financia no máximo 70–80% do valor do imóvel (o menor entre o valor de compra e o laudo de avaliação bancária).
Passo a passo do processo
- Simulação: escolha o banco, taxa e prazo. Use simuladores para comparar
- Análise de crédito: o banco verifica sua renda, histórico (CPF, Serasa) e capacidade de pagamento
- Avaliação do imóvel: engenheiro do banco visita o imóvel e emite laudo. Você paga esse custo (R$ 800–R$ 3.500)
- Aprovação: banco emite carta de aprovação com as condições definitivas
- Assinatura do contrato: em cartório ou pelo banco (cada vez mais digital)
- Registro: contrato vai ao Cartório de Registro de Imóveis — só depois disso o imóvel é oficialmente seu e o banco libera o valor ao vendedor
- Pagamento das parcelas: começa normalmente 30–60 dias após o registro
Documentos necessários
Para pessoa física, os bancos geralmente pedem:
- RG e CPF (do comprador e cônjuge, se casado)
- Comprovante de renda (holerites, IR ou extratos bancários para autônomos)
- Comprovante de residência
- Documentos do imóvel (matrícula, IPTU, habite-se)
Posso usar FGTS no financiamento?
Sim, nas seguintes formas:
- Como entrada: complementa os recursos próprios
- Para amortizar o saldo devedor (a cada 2 anos, nas regras do SFH)
- Para pagar parcelas em atraso (em situações específicas)
O imóvel precisa ser residencial, estar no município onde você trabalha ou reside, e ser sua primeira compra em determinadas modalidades.
O que avaliar além da taxa
Antes de assinar, verifique:
- Seguros: peça o custo mensal do MIP e DFI
- Tarifa de administração: alguns bancos cobram mensalmente
- Cláusulas de reajuste: qual indexador corrige o saldo devedor
- Portabilidade: se puder migrar para outro banco sem multa no futuro
Use o simulador do CalculaImóvel para comparar SAC vs PRICE com os juros do banco que você está avaliando — e veja o impacto em parcelas, juros totais e evolução do saldo devedor mês a mês.