Todo proprietário de imóvel precisa declarar o bem no Imposto de Renda — seja na compra, na venda, no financiamento ou na herança. Errar na declaração pode gerar malha fina ou pagar mais imposto do que o necessário. Este guia cobre os cenários mais comuns do IRPF 2026.
Onde declarar o imóvel: ficha "Bens e Direitos"
Imóveis são declarados na ficha Bens e Direitos, grupo 01 (Bens Imóveis):
- Código 11: Apartamento
- Código 12: Casa
- Código 13: Terreno
- Código 14: Terra nua
- Código 15: Sala ou conjunto comercial
- Código 16: Outros imóveis
Na descrição, informe: endereço completo, número da matrícula no cartório de registro, data de aquisição, nome do vendedor (ou cartório, no caso de herança) e forma de aquisição.
Qual valor declarar? A regra mais importante
O imóvel deve ser declarado pelo custo de aquisição — o valor efetivamente pago, não o valor de mercado atual. Essa é a regra central do IR brasileiro para bens imóveis.
Você não atualiza o valor do imóvel todos os anos. O valor fica fixo pelo custo histórico de compra. Isso tem uma consequência direta: quando vender, o ganho de capital (e o IR) será calculado sobre a diferença entre o preço de venda e esse custo histórico.
O que compõe o custo de aquisição
O custo não é só o preço do imóvel. Você pode incluir:
| Item | Inclui no custo? |
|---|---|
| Preço de compra | Sim |
| ITBI pago | Sim |
| Escritura e registro | Sim |
| Corretagem (paga pelo comprador) | Sim |
| Reformas e benfeitorias comprovadas | Sim |
| Avaliação bancária | Sim |
| Juros do financiamento | Não |
| IPTU pago ao longo dos anos | Não |
Incluir as benfeitorias no custo reduz o ganho de capital no momento da venda — e, portanto, o IR. Guarde todas as notas fiscais de reforma.
Como declarar imóvel comprado no ano
No ano seguinte à compra, declare na ficha Bens e Direitos com o valor total pago (incluindo ITBI, escritura e corretagem). No campo "Situação em 31/12/2025", informe zero. No campo "Situação em 31/12/2026", informe o valor total pago.
Como declarar imóvel financiado
Para imóvel financiado, o valor declarado cresce a cada ano conforme você paga as parcelas. Declare apenas o valor efetivamente pago — não o valor total do contrato.
Exemplo:
- Imóvel de R$ 500.000, entrada de R$ 100.000 + financiamento de R$ 400.000
- Em 2026 você pagou: R$ 100.000 de entrada + R$ 36.000 de parcelas = R$ 136.000
- Valor a declarar em 31/12/2026: R$ 136.000
No ano seguinte, some o valor pago naquele ano ao saldo anterior. Inclua também ITBI, escritura e corretagem no primeiro ano.
No campo de descrição, mencione o banco financiador, número do contrato e saldo devedor.
Como declarar imóvel vendido
Quando você vende um imóvel, precisa:
- Retirar o imóvel da ficha Bens e Direitos: coloque o valor que estava declarado em "Situação em 31/12/anterior" e zero em "Situação em 31/12/atual"
- Pagar o DARF do ganho de capital até o último dia útil do mês seguinte à venda — o IR sobre ganho de capital não espera a declaração anual
- Usar o programa GCAP (Ganho de Capital) da Receita Federal para calcular o imposto
Alíquotas do ganho de capital
| Ganho de capital | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| De R$ 5 mi a R$ 10 mi | 17,5% |
| De R$ 10 mi a R$ 30 mi | 20% |
| Acima de R$ 30 mi | 22,5% |
Isenções importantes
- Único imóvel residencial até R$ 440.000: isento de IR, desde que não tenha vendido outro imóvel nos últimos 5 anos
- Reinvestimento em 180 dias: se você reinvestir o valor total da venda na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias, pode ser isento (proporcional ao valor reinvestido)
- Imóvel adquirido antes de 1969: isenção total
- Fatores de redução: imóveis adquiridos antes de 1988 têm redução progressiva do ganho tributável
Como declarar imóvel herdado ou recebido em doação
Imóveis herdados entram na ficha Bens e Direitos com o valor do inventário (geralmente o valor venal do ITCMD). A partir daí, o custo de aquisição para fins de IR futuro é esse valor declarado.
Na herança, informe a data do óbito do falecido e o número do processo de inventário na descrição.
Como declarar imóvel em construção
Imóveis na planta ou em construção entram com o código 14 (terreno) ou código 11 (apartamento), conforme o caso. Declare o valor pago até 31/12 de cada ano. Quando o habite-se for emitido e o imóvel estiver concluído, troque o código e atualize a descrição.
Benfeitorias: a dedução que a maioria ignora
Reformas com nota fiscal podem ser somadas ao custo do imóvel, reduzindo o ganho de capital na venda futura. Guarde as notas fiscais de:
- Obras estruturais
- Instalações elétricas e hidráulicas
- Troca de piso e revestimentos
- Construção de garagem ou área de lazer
Esses valores são declarados na ficha Bens e Direitos, somados ao valor do imóvel, com descrição da benfeitoria e o ano em que foi realizada.
Use a calculadora de ganho de capital do CalculaImóvel para simular o IR que você vai pagar na venda, considerando o custo original, benfeitorias acumuladas e as isenções aplicáveis ao seu caso.