O banco A oferece 10,5% ao ano. O banco B oferece 10,8%. Qual é mais barato? A resposta não é tão óbvia quanto parece — e a maioria das pessoas escolhe o financiamento errado porque compara apenas a taxa nominal, ignorando o que realmente determina o custo total: o CET.
O que é o CET — e por que ele é o número que importa
O Custo Efetivo Total (CET) é a taxa que engloba todos os custos do financiamento: juros, seguros obrigatórios, tarifas e encargos. É regulamentado pelo Banco Central (Resolução CMN nº 3.517/2007) e todo banco é obrigado a informar.
Exemplo real: Um banco oferece 10,2% a.a. de juros, mas cobra MIP alto (seguro de vida) e tarifa de administração mensal. Outro cobra 10,8% de juros, mas os seguros são menores. O CET do primeiro pode ser 11,4% e o do segundo 11,1% — ou seja, o banco com taxa maior é, na prática, mais barato.
Nunca compare financiamentos pela taxa de juros. Compare sempre pelo CET.
O que compõe o CET
| Componente | Descrição | Peso típico |
|---|---|---|
| Taxa de juros | Base do custo — o percentual anunciado | Maior parte |
| MIP (Morte e Invalidez Permanente) | Seguro obrigatório; sobe com a idade do tomador | 0,2%–0,6% a.a. |
| DFI (Danos Físicos ao Imóvel) | Seguro contra incêndio e danos estruturais | 0,05%–0,15% a.a. |
| Tarifa de administração | Cobrada mensalmente por alguns bancos | R$ 25–R$ 50/mês |
| Avaliação do imóvel | Paga uma vez; pode entrar no CET | R$ 800–R$ 3.500 |
O MIP é o mais relevante: quanto mais velho o tomador, mais caro. Para um tomador de 50 anos, o MIP pode adicionar quase 0,5% ao CET — mais do que a diferença entre a melhor e a pior taxa de juros do mercado.
Como pedir e comparar propostas corretamente
1. Simule nos canais digitais dos principais bancos
Caixa, Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander têm simuladores online. Insira o mesmo cenário em todos:
- Mesmo valor do imóvel
- Mesma entrada
- Mesmo prazo
- Mesma renda (para não distorcer o perfil de crédito)
2. Peça a proposta formal com CET discriminado
O banco é obrigado a entregar uma planilha com o CET decomposto por componente. Exija isso por escrito — não aceite apenas o número final. Com a planilha, você vê onde cada banco está cobrando mais.
3. Compare as mesmas variáveis
| O que comparar | Como comparar |
|---|---|
| CET anual | Número único que resume tudo |
| Total de juros pagos | Soma de todos os juros ao longo do contrato |
| Custo do MIP | Quanto pesa o seguro no total |
| Tarifa mensal | Alguns cobram, outros não |
| Indexador | TR, IPCA ou taxa fixa — muda o risco |
4. Negocie — os bancos esperam isso
As taxas anunciadas nos simuladores raramente são as finais. Os bancos têm margem para reduzir:
- Relacionamento: Salário na conta, investimentos, tempo de cliente — tudo ajuda
- Score alto: Risco menor para o banco → taxa menor para você
- Entrada maior: Menor LTV reduz o risco e pode baixar o spread
- Proposta concorrente: Mostrar uma proposta de outro banco costuma gerar contraoferta
A diferença entre a taxa anunciada e a negociada pode chegar a 0,5% a.a. — em 20 anos, isso representa dezenas de milhares de reais.
Impacto de 1% de diferença no CET
Para um financiamento de R$ 400.000 em 20 anos:
| CET | Parcela inicial (SAC) | Total de juros |
|---|---|---|
| 10,5% | R$ 5.167 | R$ 365.000 |
| 11,5% | R$ 5.500 | R$ 407.000 |
| 12,5% | R$ 5.833 | R$ 452.000 |
1% a mais no CET = R$ 42.000 a mais em juros totais no SAC. Em PRICE, a diferença é ainda maior.
Indexadores: TR, IPCA ou taxa fixa
A maioria dos financiamentos usa TR + taxa fixa. A TR está zerada há anos, então na prática você paga só a taxa contratada.
Alguns bancos oferecem IPCA + taxa menor. A parcela começa menor, mas sobe se a inflação subir. No cenário atual com IPCA acima de 5%, esse risco precisa ser avaliado com cuidado.
Taxa prefixada pura (sem indexador) ainda é rara no mercado brasileiro, mas tem aparecido em alguns produtos de bancos digitais.
O que documentar antes de ir ao banco
Para conseguir a melhor taxa, chegue com:
- Holerites dos últimos 3 meses (ou declaração de IR dos últimos 2 anos se autônomo)
- Extrato bancário dos últimos 6 meses
- Declaração de IR entregue
- CPF com score em dia (consulte antes pelo Serasa ou Boa Vista)
- Dados completos do imóvel (matrícula, IPTU, planta se disponível)
Quanto mais organizado o dossiê, mais rápida a análise e mais fácil a negociação.
Use a calculadora de comparador de financiamentos do CalculaImóvel para colocar as propostas lado a lado e ver, em segundos, qual banco sai mais barato no total — parcela a parcela e em juros totais.