Você encontrou o imóvel ideal, negociou o preço e está prestes a fechar o contrato. Aí surge uma dúvida que pega muita gente de surpresa: quanto vou pagar de ITBI?
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um dos maiores custos que a maioria dos compradores não conta no orçamento. Neste guia, você vai entender como funciona, como calcular e como não levar susto.
O que é o ITBI?
O ITBI é um imposto municipal cobrado toda vez que um imóvel muda de dono — seja por compra e venda, seja por integralização de capital. Ele incide sobre o valor de transmissão (o preço pago pelo imóvel) e é de responsabilidade do comprador.
A arrecadação vai integralmente para a Prefeitura do município onde o imóvel está localizado, por isso as alíquotas variam de cidade para cidade.
Como calcular o ITBI
O cálculo é direto:
ITBI = Valor do imóvel × Alíquota municipal
Por exemplo: se você comprou um apartamento por R$ 600.000 em São Paulo, onde a alíquota é de 3%:
ITBI = R$ 600.000 × 3% = R$ 18.000
Base de cálculo: valor venal ou valor de venda?
Aqui está o detalhe que gera mais confusão. Algumas prefeituras cobram o ITBI sobre o valor de venda declarado, outras aplicam sobre o valor venal de referência (cadastro da prefeitura), e usam o maior dos dois.
Isso significa que, mesmo que você compre um imóvel "abaixo do mercado", a prefeitura pode cobrar o imposto com base em um valor maior registrado no sistema dela.
Na prática: sempre verifique com o cartório ou a prefeitura local qual será a base de cálculo antes de fechar o negócio.
Alíquotas nas principais cidades brasileiras
| Cidade | Alíquota |
|---|---|
| São Paulo (SP) | 3,0% |
| Rio de Janeiro (RJ) | 2,0% (até R$ 847k) / 3,0% acima |
| Belo Horizonte (MG) | 3,0% |
| Curitiba (PR) | 2,7% |
| Porto Alegre (RS) | 3,0% |
| Salvador (BA) | 3,0% |
| Fortaleza (CE) | 2,0% |
| Manaus (AM) | 2,0% |
| Brasília (DF) | 3,0% |
| Campinas (SP) | 2,7% |
As alíquotas estão sujeitas a alterações pela legislação municipal. Confirme sempre no site da prefeitura da sua cidade.
ITBI no financiamento: tem desconto?
Em muitos municípios, a parcela financiada do imóvel tem uma alíquota reduzida ou até isenção. Isso ocorre porque o banco (credor hipotecário) recebe uma garantia real (hipoteca ou alienação fiduciária), e a prefeitura separa a base de cálculo:
- Sobre o valor da entrada (transmissão real): alíquota cheia
- Sobre o valor financiado: alíquota reduzida (0,5% em São Paulo, por exemplo)
Exemplo em São Paulo para imóvel de R$ 600.000 com entrada de R$ 120.000:
- ITBI sobre R$ 120.000 (entrada) a 3% = R$ 3.600
- ITBI sobre R$ 480.000 (financiado) a 0,5% = R$ 2.400
- Total: R$ 6.000 — muito menos do que os R$ 18.000 do cálculo à vista
Verifique se o seu município oferece esse benefício. São Paulo, Belo Horizonte e várias outras capitais já adotam essa regra.
Isenção de ITBI: quem tem direito?
Algumas situações garantem isenção total ou parcial:
- Primeiro imóvel residencial pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) — em muitos municípios
- Imóveis do programa Minha Casa Minha Vida — geralmente isentos até determinado valor
- Transferências entre cônjuges em separação judicial
- Herança e doação — nesses casos, o imposto aplicável é o ITCMD (estadual), não o ITBI
Quando pagar o ITBI?
O ITBI deve ser pago antes do registro do imóvel em cartório. Sem o comprovante de pagamento, o tabelionato não lavra a escritura e o cartório de imóveis não registra a transferência.
O prazo para pagamento varia por município — geralmente você tem de 30 a 60 dias após a emissão da guia. Após o vencimento, incidem multa e juros.
Outros custos além do ITBI
O ITBI é apenas um dos custos cartorários. Na compra de um imóvel, você também paga:
- Escritura pública — obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos; cobrada pelo tabelionato conforme tabela estadual
- Registro de imóveis — taxa do cartório de registro de imóveis para inscrever a transferência
- Avaliação bancária — se for financiado, o banco exige uma vistoria técnica (entre R$ 800 e R$ 3.500)
Somando todos esses custos, é comum chegar a 3% a 6% do valor do imóvel além do preço negociado.
Como se preparar
- Pesquise a alíquota no site da prefeitura do município antes de fechar o negócio
- Inclua no orçamento pelo menos 4% do valor do imóvel para cobrir ITBI + cartório
- Pergunte ao vendedor se o imóvel tem algum débito de IPTU ou condomínio que passa junto
- Use a calculadora para ter o valor exato antes de assinar qualquer documento
A surpresa com custos cartorários é uma das causas mais comuns de estresse na compra de imóvel. Quem calcula antes fecha o negócio com tranquilidade.