Vender um imóvel por R$ 800.000 que custou R$ 300.000 não significa lucro de R$ 500.000. Antes de comemorar, subtraía a corretagem, o IR sobre ganho de capital, e talvez a corretagem da compra original que você esqueceu de incluir no custo. O valor que realmente fica no bolso pode ser bem diferente — e calculá-lo corretamente evita surpresas e permite tomar melhores decisões.
O que deduzir do preço de venda
1. Corretagem imobiliária
A comissão do corretor é, geralmente, 5% a 6% do valor de venda. Para uma venda de R$ 800.000, são R$ 40.000 a R$ 48.000 que saem direto.
Importante: a corretagem da compra original também pode ser somada ao custo de aquisição (se você a pagou), reduzindo o ganho de capital tributável.
2. IR sobre ganho de capital
O ganho de capital é a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição atualizado. O imposto é calculado sobre esse ganho:
| Ganho de capital | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| R$ 5 mi – R$ 10 mi | 17,5% |
| R$ 10 mi – R$ 30 mi | 20% |
| Acima de R$ 30 mi | 22,5% |
Prazo de pagamento: O DARF deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda. Não espera a declaração anual do IR.
3. O que compõe o custo de aquisição (e pode ser deduzido)
O custo de aquisição não é apenas o preço que você pagou pelo imóvel. Você pode incluir:
| Item | Pode somar ao custo? |
|---|---|
| Preço de compra | ✓ Sim |
| ITBI pago na compra | ✓ Sim |
| Escritura e registro | ✓ Sim |
| Corretagem paga na compra | ✓ Sim |
| Reformas e benfeitorias (com nota fiscal) | ✓ Sim |
| Avaliação bancária (se financiado) | ✓ Sim |
| Juros do financiamento | ✗ Não |
| IPTU pago ao longo dos anos | ✗ Não |
Guardar notas fiscais de reformas é fundamental. Cada R$ 1.000 de reforma com nota fiscal reduz o ganho de capital em R$ 1.000, economizando R$ 150 de IR (a 15%). Uma reforma de R$ 50.000 bem documentada vale R$ 7.500 de economia no imposto.
Isenções que você pode estar ignorando
Imóvel único residencial até R$ 440.000: Se for o seu único imóvel e você não vendeu outro imóvel nos últimos 5 anos, o ganho de capital é isento de IR. Limite de R$ 440.000 refere-se ao valor de venda — não ao ganho.
Reinvestimento em 180 dias: Se usar o valor total da venda para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias, o ganho de capital é isento (proporcional ao valor reinvestido). Parcialmente reinvestido = isenção proporcional.
Imóveis adquiridos antes de 1969: Isenção total do ganho de capital.
Fatores de redução para imóveis antigos: Para imóveis comprados entre 1969 e 1988, existe um percentual de redução do ganho tributável que chega a 95% (para imóveis comprados em 1969). Consulte a tabela do GCAP ou um contador.
Exemplo completo passo a passo
Situação:
- Imóvel comprado em 2015 por R$ 320.000
- ITBI pago: R$ 9.600
- Escritura e registro: R$ 4.800
- Reformas com nota fiscal: R$ 35.000
- Vendido em 2026 por R$ 850.000
- Corretagem: 5% (R$ 42.500)
Cálculo do ganho de capital:
| Item | Valor |
|---|---|
| Preço de venda | R$ 850.000 |
| − Custo de aquisição (R$ 320.000 + R$ 9.600 + R$ 4.800 + R$ 35.000) | − R$ 369.400 |
| Ganho de capital bruto | R$ 480.600 |
IR sobre ganho de capital (15%): R$ 480.600 × 15% = R$ 72.090
Resultado líquido:
| Item | Valor |
|---|---|
| Preço de venda | R$ 850.000 |
| − Corretagem (5%) | − R$ 42.500 |
| − IR ganho de capital | − R$ 72.090 |
| Valor líquido recebido | R$ 735.410 |
| − Custo de aquisição original | − R$ 369.400 |
| Lucro líquido real | R$ 366.010 |
Versus o ganho bruto aparente de R$ 530.000 (850k − 320k). A diferença é de R$ 163.990 — mais de 30% a menos do que parece à primeira vista.
O programa GCAP — ferramenta obrigatória
A Receita Federal disponibiliza gratuitamente o programa GCAP para calcular o ganho de capital com precisão. Ele aplica automaticamente:
- Fatores de redução para imóveis antigos
- Isenções por prazo e valor
- Regras especiais para imóvel único
- Geração do DARF
É obrigatório usá-lo (ou entregar via e-CAC) para declarar a venda ao Fisco. Não declare o ganho apenas na declaração anual — você precisará pagar o DARF no mês seguinte à venda.
Quando a venda pode não compensar
Se você ainda deve muito no financiamento, considere:
- Saldo devedor: Não entra no lucro, mas reduz o valor que você efetivamente recebe
- Portabilidade: Pode ser mais inteligente renegociar a taxa do que vender agora
Use a calculadora de lucro líquido na venda do CalculaImóvel para inserir todos os dados e ver exatamente quanto vai sobrar depois de corretagem e IR — antes de decidir se é o momento certo de vender.