Todo proprietário que recebe aluguel de pessoa física precisa pagar imposto — e declarar corretamente no IRPF. Quem erra esse processo cai na malha fina. Quem não paga o carnê-leão mensalmente fica sujeito a multa e juros. Este guia explica o caminho certo, passo a passo.
Por que o aluguel é tributado?
Renda de aluguel recebida de pessoa física é considerada rendimento tributável pelo fisco. Diferente do salário — onde a empresa retém o IR na fonte — no aluguel a responsabilidade de calcular, pagar e declarar é inteiramente do proprietário (locador).
O mecanismo de recolhimento é o carnê-leão: um recolhimento mensal de IR que deve ser feito pelo próprio contribuinte até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
Se o inquilino for pessoa jurídica (empresa), a tributação funciona diferente: a empresa retém o IR na fonte e já repassa o valor líquido. Nesse caso, você não paga carnê-leão.
Quais deduções são permitidas?
Você não paga imposto sobre o valor bruto do aluguel. A Receita Federal permite deduzir, antes de calcular o IR, as seguintes despesas pagas pelo locador:
- IPTU — quando o contrato responsabiliza o proprietário pelo pagamento
- Condomínio — somente se o locador paga (não o inquilino)
- Seguro contra incêndio do imóvel
- Taxas de cobrança cobradas por imobiliária (comissão de administração)
O que NÃO pode ser deduzido: manutenção, reforma, depreciação do imóvel — essas despesas só são relevantes para apuração do ganho de capital na venda, não para o carnê-leão.
A tabela progressiva do IRPF 2024
Após as deduções, o IR é calculado sobre a base de cálculo líquida usando a tabela progressiva mensal:
| Base de cálculo | Alíquota | Dedução |
|---|---|---|
| Até R$ 2.259,20 | Isento | — |
| R$ 2.259,21 a R$ 2.826,65 | 7,5% | R$ 169,44 |
| R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 | 15% | R$ 381,44 |
| R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 | 22,5% | R$ 662,77 |
| Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% | R$ 896,00 |
Atenção: se você tem outras rendas tributáveis (salário, pró-labore), elas são somadas ao aluguel para determinar a faixa — a alíquota do aluguel é marginal, não isolada. Isso pode aumentar significativamente o imposto.
Exemplo prático
Você recebe R$ 3.000 de aluguel por mês. O IPTU custa R$ 250/mês. Você não tem outras rendas tributáveis.
- Base de cálculo: R$ 3.000 − R$ 250 = R$ 2.750
- Alíquota: 7,5% → IR = R$ 2.750 × 7,5% − R$ 169,44 = R$ 36,81/mês
- IR anual: R$ 441,72
Agora, se você também tem um salário de R$ 4.000:
- Base total: R$ 4.000 + R$ 2.750 = R$ 6.750
- IR sobre R$ 6.750 = R$ 6.750 × 27,5% − R$ 896 = R$ 960,25
- IR só sobre o salário = R$ 4.000 × 22,5% − R$ 662,77 = R$ 237,23
- IR marginal do aluguel = R$ 960,25 − R$ 237,23 = R$ 723,02/mês
A diferença é enorme. O aluguel sozinho geraria R$ 36,81 — com o salário, gera R$ 723,02. É por isso que o simulador precisa considerar todas as suas rendas.
Como pagar o carnê-leão
- Acesse o Portal e-CAC (eCAC.receita.fazenda.gov.br) com login gov.br
- Vá em Declarações e Demonstrativos → Carnê-Leão Web
- Registre os rendimentos de aluguel do mês
- O sistema calcula o imposto automaticamente
- Gere o DARF e pague até o último dia útil do mês seguinte
Exemplo: aluguel recebido em março → DARF com vencimento até 30 de abril.
Como declarar no IRPF anual
Na declaração anual de ajuste (prazo até 31 de maio), informe os aluguéis na aba:
"Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física"
Campos a preencher:
- CPF do inquilino
- Nome do inquilino
- Valor mensal recebido
- Deduções (IPTU, condomínio)
- Valor do carnê-leão já pago
Os carnês-leão pagos ao longo do ano são abatidos do imposto total — você não paga duas vezes.
Erros mais comuns que levam à malha fina
- Não declarar achando que o valor é pequeno — qualquer aluguel acima da faixa de isenção deve ser declarado
- Não pagar o carnê-leão mensalmente — a declaração anual não quita o imposto atrasado; gera multa de 0,33% ao dia (máximo 20%) + juros Selic
- Deduzir despesas não permitidas, como reforma e manutenção
- Não informar o CPF do inquilino — a Receita cruza os dados automaticamente
Quando há isenção?
Você não paga IR sobre aluguel quando a base de cálculo mensal (após deduções) fica abaixo de R$ 2.259,20 — o limite de isenção da tabela progressiva de 2024.
Mas atenção: mesmo isento, você deve declarar o aluguel na declaração anual se estiver obrigado a declarar IRPF (o que acontece se a soma dos rendimentos superar o limite anual de obrigatoriedade).
Use a calculadora para descobrir exatamente quanto você vai pagar — e planejar se vale a pena fazer deduções adicionais.